TEMOIGNAGE D’UNE LECTRICE : ACHAT A MEMPHIS EN 2017

 

Les raisons d’un investissement aux USA

 

Lorsque je parle de mon achat immobilier aux États-Unis à mon entourage, la première question qu’on me pose est de savoir pourquoi j’ai investi à l’étranger. Comme souvent, pour ce type de projet, ce n’est pas une raison mais plusieurs qui ont dicté mon choix.

La première raison est que je ne trouvais pas d’investissement rentable en France. J’avais déjà fait un investissement défiscalisant et je me rends compte qu’il n’est pas très rentable car je dois payer une partie des mensualités du prêt… (crédit d’impôt déduit).

Par ailleurs, je connaissais un proche qui avait investi aux USA depuis 4 ans pour y avoir habité et cela se passait très bien pour lui.

Enfin, c’était à l’époque où on entendait parler des difficultés financières de la Grèce voire de l’Espagne à longueur de journée, c’est pourquoi je voyais d’un bon œil de changer de zone monétaire.

 

Mes recherches

 

J’ai commencé à me renseigner en lisant tout ce qui s’écrivait sur le sujet sur Internet et en questionnant abondamment la personne que je connaissais qui avait investi aux USA. Je ne souhaitais pas investir dans la même ville en raison du prix élevé de l’immobilier. J’ai pris attache également avec des agences immobilières qui travaillaient avec les USA.

Puis, j’ai adressé un mail à Isabelle (la rédactrice de ce site ) qui, à ma grande surprise, m’a répondu immédiatement et en fonction de mes demandes m’a mis en contact avec plusieurs turnkeys dont elle connaissait le sérieux. Nous avons échangé une vingtaine de mails (je vous rassure, pas que sur mon investissement mais également sur les investissements immobiliers en général) alors qu’Isabelle n’avait aucun intérêt financier dans l’affaire, c’est certainement pour cela que les conseils étaient bons.

J’ai choisi parmi les turnkeys, celui qui me semblait le mieux adapté à ma situation. (Je voulais une rénovation complète de tout !) En ce qui concerne le mode de financement j’ai pris un prêt à la consommation en France et non un prêt aux USA. Finalement, pour minimiser les risques, j’ai également pris un associé et nous avons acheté par moitié.

 

L’achat : maison à Memphis :

Prix : 67.000 dollars

Frais d’avocat (équivalent des frais de notaire) : 400 dollars

Loyers mensuel : 760 dollars

Rentabilité brut : 13,53 %

Frais de gestion annuel : 912 dollars

Assurance : 622 dollars

Taxe foncière : 864 dollars

Vacances locatives (10 % on ne sait jamais ! ) : 912 dollars

Rentabilité nette : 8,17 %

 

L’après achat

 

Ce qui m’a semblé le plus difficile dans ce projet est de trouver une banque française qui accepte de recevoir des virements en dollars !!! On a du mal à imaginer que les banques ne souhaitent pas recevoir de l’argent… Puis après l’avoir trouvé, nous sommes aperçus que la rentabilité de l’achat était fortement impactée par les 10 % de commission prise par la banque sur chaque loyer. Pour ma part, j’ai alors profité d’un séjour aux USA pour ouvrir un compte, ce qui est autorisé, pas simple, mais faisable.

La fiscalité n’est également pas neutre dans ce type de projet mais extrêmement compétitive.

L’impôt sur le revenu est également progressif aux USA et la première tranche est à 10 % pour environ 9000 $ pour une personne seule. 9000 dollars après déduction des charges. Dans mon cas, je n’ai donc pas « en théorie » d’impôt sur le revenu d‘autant plus qu’il existe une convention fiscale franco-américaine pour éviter la double imposition.

Je dis en théorie car dans la vraie vie il y a souvent des impôts….

En effet, les revenus fonciers perçus aux USA viendront gonfler ma base imposable ce qui a, pour conséquent, d’augmenter mon impôt sur le revenu (et oui c’était trop beau ! ). En fait, la convention fiscale permet de ne pas payer plus d’impôts mais pas de pas payer d’impôt.Je peux néanmoins déduire un certain nombre de charges ce qui représente dans mon cas :

760 /2 = 380 dollars x 12= 4.560 dollars (je vous rappelle que j’ai un associé donc je ne touche que la moitié)

Charges déductible : 2701/2 = 1350 dollars

Amortissement : 67400 x 80 /27,50= 1960 /2 = 980

Total imposable : 2.230 dollars soit 1895 euros qui se rajoute à ma base imposable ce qui représente une augmentation de l’IR de 30 % soit 568 euros (je suis dans la tranche des 30 %).

Cela représente une rentabilité net après IR de 7,32 %

J’ai également une interrogation en ce qui concerne les prélèvements sociaux mais j’ai l’impression que cela dépend du centre des impôts.

Enfin, avec le recul, je m’interroge sur le choix d’un crédit à la consommation en euros. Il est vrai que les taux sont très intéressants mais reste soumis aux fluctuations monétaires. Pour faire ce type de montage, je pense qu’il faut avoir de la trésorerie d’avance car cela peut être dangereux.

Globalement, je pense que nous pouvons dire que nous sommes satisfaits car nous avions trouvé un locataire trois mois avant la fin de la rénovation.

La seule inquiétude que j’avais c’était sur la revente mais là dessus même la France est loin d’être un paradis certain.

Nous pensons donc faire un nouvel investissement en 2018 !

 

CPG

 

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