Dans quelle ville américaine investir en immobilier ?

Vous êtes nombreux à vous poser cette question. Je vais donc reprendre l’article et le développer.

Comment trouver les bonnes affaires immobilières  aux USA ?

 

Cliquez ici pour lire le précédent article.

Ma préparation de voyage en septembre 2015 en Georgie, Alabama et Tennesse.

Le palmarès des villes américaines où il est préférable d’acheter que de louer.

Achetez un bien à rénover dans les marchés où les flips sont actifs pour gagner plus de valeur

Si votre souci est de préserver votre bien en diminuant les risques naturels. Choisir des climats moins rudes est aussi un critère de sélection d’un marché. Les biens vieillissent mieux dans des climats secs comme celui du Nevada ou l’Arizona. Alors le mold guettera les lieux humides des côtes maritimes ou les lieux soumis à un fort enneigement.

 

Les Etats avec le plus de saisies immobilières

 

Cela vous donne la possibilité d’acheter à un bon prix et de faire une bonne affaire dès l’achat si le propriétaire est en détresse. 15% des biens de plus faibles valeurs sont encore sous l’eau (underwater). Cela veut dire que les propriétaires doivent plus à la banque alors que la valeur de leurs biens est moindre.  Ils sont en « negative equity ». Autrement dit leur prêt est supérieure à la valeur de leurs maisons.

Le classement est le suivant :

Le plus élevé est leNevada avec  23.1 % suivie de la Floride  (21.2 %), Illinois (16.8 %), Arizona (16.8 %) et Rhode Island (15.7 %). Ces 5 Etats totalisent 31.4 percent of negative equity aux USA.

Cliquez ici pour lire l’article en entier

Les flux migratoires aux USA : quelles sont les villes dynamiques ?

 

Sur les cartes qui vont suivre, vous allez découvrir les villes américaines qui se dépeuplent et celles qui attirent de nouveaux habitants. Et comment les choisir pour votre investissement immobilier.

A la recherche d’un emploi ou du soleil, les gens chercheront toujours à vivre là où ils pourront gagner leur vie sans être trop taxé, là où ils pourront se permettre un logement décent à un prix abordable. Ceci dans un environnement agréable et en sécurité pour élever des enfants ou couler une retraite douce.

Il faut donc que la demande locative soit forte et pérenne.

Comme montre la carte ci-dessous les Milenniums ont dû mal à se loger dans les villes chères. Cela signifie aussi que les prix de l’immobilier sont élevés et que ce ne sont pas des destinations rentables pour un investisseur à moins qu’il parie sur l’appréciation des biens. Attention à l’interprétation des cartes ci-dessous, car les jeunes sont attirés par des villes dynamiques où le travail ne manque pas. Et c’est justement dans ces villes côtières qu’il est difficile de s’acheter un logement.

Achetez là où se trouve la demande immobilière qu’elle soit locative ou résidentielle. Les gens ont besoin de se loger. C’est un besoin universel.

Bloomberg Millennial Housing Affordability Index
Rank Metro area Median home value Median Millennial earnings Min. salary required to purchase home Earningsgap/surplus
1 San Jose, CA 924,825 53,215 133,377 -80,162
2 San Francisco, CA 764,925 49,342 110,317 -60,975
3 Los Angeles, CA 560,175 35,027 80,788 -45,761
4 San Diego, CA 509,800 37,439 73,523 -36,084
5 Sacramento, CA 341,050 38,908 45,544 -6,636
6 New York, NY 374,350 43,809 50,359 -6,550
7 Seattle, WA 360,450 42,830 48,608 -5,778
8 Riverside, CA 289,400 33,258 38,647 -5,389
9 Washington, DC 402,800 49,294 54,451 -5,157
10 Boston, MA 379,975 46,348 50,742 -4,394
11 Miami-Fort Lauderdale, FL 266,975 31,969 36,002 -4,033
12 Denver, CO 311,525 39,492 42,112 -2,620
13 Portland, OR 290,225 37,703 39,042 -1,339
14 Salt Lake City, UT 229,350 33,698 30,590 3,108
15 Virginia Beach, VA 217,650 33,654 29,030 4,624
16 Austin, TX 229,000 36,357 31,070 5,287
17 Providence, RI 235,450 37,697 31,519 6,178
18 Las Vegas, NV 205,425 34,488 27,635 6,853
19 Phoenix, AZ 213,250 35,790 28,547 7,243
20 Orlando, FL 180,125 31,938 24,290 7,648
21 Baltimore, MD 248,975 43,496 33,698 9,798
22 Nashville, TN 177,775 34,147 24,090 10,057
23 Milwaukee, WI 194,400 36,896 26,439 10,457
24 Philadelphia, PA 226,975 41,005 30,496 10,509
25 Raleigh, NC 200,300 38,298 27,176 11,122
26 Tampa, FL 159,800 33,138 21,549 11,589
27 New Orleans, LA 160,450 33,403 21,796 11,607
28 San Antonio, TX 147,825 31,935 20,056 11,879
29 Minneapolis-St Paul, MN 220,125 41,578 29,504 12,074
30 Jacksonville, FL 158,575 33,520 21,384 12,136
31 Richmond, VA 187,200 37,331 24,968 12,363
32 Chicago, IL 199,875 39,967 27,019 12,948
33 Charlotte, NC 161,350 34,957 21,891 13,066
34 Dallas-Fort Worth, TX 158,625 34,717 21,522 13,195
35 Hartford, CT 226,625 44,032 30,710 13,322
36 Houston, TX 159,450 35,034 21,633 13,401
37 Atlanta, GA 156,175 35,970 21,163 14,807
38 Oklahoma City, OK 129,150 32,865 17,629 15,236
39 Louisville, KY 131,950 33,291 17,750 15,541
40 Columbus, OH 154,775 37,020 20,669 16,351
41 St. Louis, MO 134,725 35,931 18,190 17,741
42 Birmingham, AL 123,300 34,476 16,729 17,747
43 Cincinnati, OH 140,075 36,728 18,706 18,022
44 Memphis, TN 104,100 32,370 14,107 18,263
45 Kansas City, MO 139,325 37,271 18,811 18,460
46 Cleveland, OH 122,625 35,109 16,375 18,734
47 Indianapolis, IN 131,350 36,595 17,843 18,752
48 Buffalo, NY 124,600 35,731 16,762 18,969
49 Pittsburgh, PA 123,950 37,366 16,654 20,712
50 Detroit, MI 110,075 36,160 14,953 21,207

 

Cliquez ici pour suivre le prix moyen d’un bien immobilier selon la cartographie du Realtor.org

 

En résumé, les villes les plus abordables pour des primo-accédants américains et donc les investisseurs sont ;

  1. Detroit, Mich.
  2. Pittsburgh, Penn.
  3. Buffalo, NY
  4. Indianapolis, Ind.
  5. Cleveland, Ohio
  6. Kansas City, MO
  7. Memphis, Tenn.
  8. Cincinnati, Ohio
  9. Birmingham, Ala.
  10. St. Louis, MO

 

Les villes les plus inaccessibles sont :

  1. San Jose, Calif.
  2. San Francisco, Calif.
  3. Los Angeles, Calif.
  4. San Diego, Calif.
  5. Sacramento, Calif.
  6. New York, NY
  7. Seattle, Wash.
  8. Riverside, Calif.
  9. Washington, D.C.
  10. Boston, Mass.

 

Is a new home price buble forming ? est une nouvelle étude faite par real estate experts Norm Miller, Hahn Chair of Real Estate Finance in the School of Business Administration’s Burnham-Moores Center for Real Estate at the University of San Diego (USD), Michael Sklarz, president of Collateral Analytics and Jim Follain, senior vice president for research and development at Collateral Analytics. Ils ont étudié 400 000 micro marchés et 20 000 codes postaux.

De cette étude, des villes comme celles ci-dessous sont liées à l’expansion de leur tissu économique et l’afflux de capitaux/richesse. Conjugués avec une offre limitée, les biens grimpent à des niveaux de  prix à bulle.

  • Miami, FL
  • Denver, CO
  • Portland, OR
  • San Diego, CA
  • Oakland/Berkeley, CA
  • San Francisco, CA
  • San Rafael, CA

 

Cliquez ici pour lire le classement  de juin 2015 de Forbes sur les 22 régions américaines qui vont perdre de la population active dans 15 ans. Les américains sont très mobiles et suivent les bassins de l’emploi.

Il faut investir là où il y a de la croissance économique et donc de l’emploi.

Ici pour avoir quelques chiffres du marché du travail aux USA pour certaines villes.

 

 

Ci-dessous, les 20 grandes agglomérations les plus dynamiques en terme d’accroissement de la population :

 

econ_migrationmap630

Seuls Dallas, Atlanta et Houston figurent parmi les top 10 en taille de population.

A noter la balance négative de Chicago et New York. Trop taxé, trop froid, trop cher, trop d’insécurité ….

Vous remarquerez aussi  l’absence des grandes villes tels que San Francisco, Silicon Valley, La région de New York, LA, Washington dc. Leurs populations migrent vers des villes plus petites classées B.

Beaucoup affluent aussi au Texas dont Austin :

MIGRATE_USmap

 

Le coût du logement a donc un impact sur les flux migratoires. Si on ne peut plus se loger convenablement avec son salaire, on est forcé de migrer.

Cliquez ici pour voir le classement de Forbes sur les villes où le prix d’une maison est abordable avec un salaire moyen. Memphis est classé second avec un prix d’achat moyen de 107 000 usd et un salaire de 42 000 usd. Detroit se classe premier paradoxalement mais cela ne veut pas dire pour autant qu’il faut investir là-bas en premier.

Quelques statistiques du site Trulia indiquent par exemple la part des middle class américaines dans les achats immobiliers :

MIGRATE_homes-for-sale

 

En conclusion sur les flux migratoires, la demande locative met la pression sur les prix de l’immobilier. Le marché Texan est donc devenu moins rentable pour les investisseurs.

A l’inverse, quand il y a trop de biens locatifs sur le marché comme à Atlanta, le taux de vacance locative devient préjudiciable surtout si vous avez acheté dans des emplacements de moindre qualité.

Il faut suivre les marchés et acheter au bon moment pour optimiser votre rendement locatif. On commence à gagner de l’argent dès l’achat.

 

Voici donc les  7 critères de recherche pour  un investisseur immobilier étranger

 

  1. La concurrence avec les américains et les hedge funds. Tant que le crédit aux USA n’est pas rétabli pour tout le monde, l’investisseur immobilier qui vient avec du cash pourra plus facilement acheter un bien.
  2. A la recherche du meilleur rendement possible ou de la meilleure plus-value, l’investisseur immobilier fuira les villes avec un ticket d’entrée trop élevé. Un investissement immobilier réussi produit du cash flow et un rendement de min 6-12%
  3. L’investisseur immobilier investira dans des bassins d’emploi dynamiques car il sera certain que son bien locatif trouvera rapidement un preneur.
  4. La demande locative sera d’autant plus forte que le marché de l’emploi sera dynamique. La loi de l’offre et de la demande dominera toujours.
  5. L’investisseur fuira les Etats avec des taxes trop élevées comme le New jersey ou qui protègent plus les locataires comme l’Etat de New York. Attention aux villes avec un rent control comme San Francisco
  6. L’investisseur immobilier étranger doit trouver un équipe de professionnel qui l’accompagnera sur place.
  7. Appréciation ou cash flow, il fuira les marchés spéculatifs comme Detroit ou North Dakota

 

Autres conseils :

L’investissement immobilier est un business. Evitez de trop réfléchir avec votre coeur. Vous n’achetez pas un bien immobilier à l’étranger pour y vivre vous même mais pour produire un rendement.

Ne vous laissez donc pas séduire par la piscine ou la marina. Les villes à destination touristique comme Miami ou Las Vegas sont très tentantes et c’est effectivement un moyen de joindre l’utile à l’agréable.

Mais si les calculs de rentabilité ne sont pas bons, il faudra vous orienter vers des destinations moins sexy ou vers des maisons plus basiques.

L’important est d’acheter un bien immobilier sain pour réduire les frais de maintenance, là où se trouve une demande avec un prix d’achat le plus raisonnable. Vous obtiendrez un price to ratio plus intéressant et serez à même d’atteindre la règle des 2%.

Il faudra donc suivre les marchés immobiliers pour que vous n’y rentrez pas trop tard. Il reste encore de belles opportunités d’achat à Tampa ou Orlando. Miami est devenu trop cher avec en plus un risque hurricane trop élevé.

Le Midwest, le Tennesse ou l’Alabama sont attractifs en raison  des tickets d’entrée accessibles d’environ 60K-80K pour un bien de catégorie C à B-.

9 Comments

  • Bonjour, merci pour votre article très intéressant sur le rendement locatif des villes américaines. En effet, je suis novice en matière d’investissement locatif et ces conseils sont parfaits pour débuter et comprendre l’investissement dans l’immobilier à l’étranger 🙂

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/10/25

      Merci. J’aurais voulu avoir plus de temps pour écrire et partager encore plus.

  • investisseur aux usa

    Reply Reply 2015/10/28

    Bonjour,
    pourquoi selon vous, Détroit est-il un marché spéculatif?
    merci pour la réponse.

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/10/29

      Bonjour. On peut investir à Detroit mais de manière générale, je le déconseille surtout pour nous investisseurs étrangers. A moins que vous ayez vraiment un intermédiaire ou un agent immobilier qui connait bien ce marché, les quartiers,etc; Quand j’écoute et lis les forums ou podcasts américains, les américains eux-mêmes déconseillent d’investir à Détroit. C’est sûr que les retours sur investissement peuvent être attractifs mais c’est proportionnel au risque. Et Détroit est un marché risqué. Il y a tellement d’autres micro marchés immobiliers aux USA que nous avons vraiment le choix. Si vous voulez investir à Détroit sur du long terme (buy and hold strategy), vous avez tout intérêt aussi à bien choisir les zones et les partenaires immobiliers. Si vous voulez acheter pour revendre, vous spéculez. Tout dépend de votre stratégie d’investissement, votre budget et votre tolérance aux risques.
      Enfin, les investisseurs étrangers sont vraiment une clientèle à part. Et parfois, je vois certains programmes immobiliers taillés spécifiquement pour nous et parfois dans le mauvais sens. Et donc à notre détriment. Les investisseurs étrangers connaissent moins bien les marchés que les locaux donc le risque est de nous faire avaler n’importe quoi, des promesses de rentabilité irréalistes, etc. Et souvent les investisseurs étrangers ont de l’argent pour investir et n’analysent pas bien les fondamentaux. Dans le cas de Détroit, c’est par exemple les fondamentaux économiques ou démographiques.

  • Capital Growth

    Reply Reply 2015/10/30

    Je vais écrire d’autres articles suite à votre réponse cher investisseur aux USA;
    Dans le choix de la région et du partenaire et l’influence de la langue
    La psychologie de l’investisseur et pourquoi nous sommes tentés d’investir selon notre groupe de référence
    Et plus en détail, la sélection des intermédiaire.
    C’est pour cela que j’ai voulu monter ce site pour partager nos expériences. Histoire de ne pas se faire plumer …
    1 ère règle en investissement : ne pas perdre de l’argent
    2ème règle : suivre la première règle.
    My Usinvest travaille avec un TK provider que j’ai rencontré à Memphis
    Et pour Midsouthbuyer, je suis en train de finaliser une acquisition avec eux. Je vais partager mon expérience avec vous dans un autre article mais en lien privé pour des raisons de confidentialité.

  • Auxandra

    Reply Reply 2015/11/02

    Merci pour cet article, il ne faut pas oublier la ville d’Orlando qui est dans le top 5 des villes à forte reprise économique et immobilière selon Freedie Mac en septembre 2015.

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/11/03

      Oui Orlando est un bon marché immobilier. Je le préfère à Miami trop exposé aux hurricanes.

  • ness

    Reply Reply 2017/03/15

    bonjour merci pour vos articles très intéressants et instructif.
    je me suis renseigné via un agent immobilier qui commercialise des biens immobiliers sur philadelphie ,qu en pensez vous ?
    j’hésite après lecture de votre article a en croire les taxes élevées….
    disposez vous d’un contact sérieux en charge de trouver un bien et le gérer ?

    cordialement

    • Capital Growth

      Reply Reply 2017/03/18

      Bonjour

      Merci pour vos compliments.

      Les agences de location sont nombreuses en effet. Je peux me renseigner pour vous.
      Je ne connais pas bien le marché de Philadelphie. J’ai bien regardé quelques biens dans le passé mais les biens sont plutôt comme à Chicago. Des appartements en rond d’oignons. Oui les taxes sont élevés dans cet Etat.
      A combien l’agent vous vend le bien, quel type ? le loyer ? les frais ?

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