Point sur mes investissements locatifs en Avril 2017

Juste un petit article pour partager avec mon parcours d’investisseur immobilier et faire un point sur mes investissements locatifs.

Investissement 1 : Ce bien est géré par moi-même. Le locataire vient de me faire part de sa volonté de quitter le logement le mois prochain. Il serait resté moins d’un an. Soupir … Je savais qu’il n’aillait pas rester longtemps de toute façon.
La vacance locative et un fort turnover de locataire sont les hantises d’un propriétaire-bailleur. Mais bon restons positive. Jusqu’à présent, je n’ai jamais eu d’impayés en 15 ans. Juste quelques petites réparations et quelques mauvaises surprises d’ entretien en général mais rien de dramatique.

Investissement 2 : Ce bien est géré par une agence immobilière. 7 ans après le premier investissement en appareil ménager, le réfrigérateur a dû être remplacé le mois dernier (coût : 1106 usd). On avait déjà essayé de le réparer mais cette fois, cela ne valait plus la peine. Idem pour le sèche-linge. Coût du neuf 477 usd. Perte pour l’investissement locatif : deux mois de loyers. Il semblerait que les appareils ménager aient une durée de vie en moyenne de 7 ans. Obsolescence programmée oblige !

C’est l’inconvénient d’avoir un bien locatif meublé car vous supportez les frais de réparation et de changement des appareils ménagers par exemple. En plus de l’éventuelle dégradation voire du vol des appareils !!!

Investissement 3 : surprise ! mauvaise surprise ! L’arbre du voisin vient de tomber dans le jardin. Coût pour l’enlever me dit le property manager  : 1000 usd. Perte pour l’investissement locatif  : deux mois de loyer.

 


J’ai le jour même demandé des devis à différents prestataires pour comparer les coûts. Heureusement qu’aux USA, il est très facile de trouver des prestataires sur internet ou des plateformes. Ils te répondent le jour même. Bon restons positive ! Au moins l’arbre n’est pas tombé sur la maison !!!!

En résumé :

  • Il faut vous attendre que tout ne roule pas parfaitement pour vos investissements locatifs. Le risque zéro n’existe pas. Vous aurez un jour ou l’autre un problème avec votre locataire, votre bien ou votre agence immobilière. Savoir gérer vos attentes et vos risques sont une des clefs d’un investissement immobilier réussi !
  • C’est pourquoi il est important de se constituer des réserves ou des provisions pour faire face à ces vacances locatives ou ces problèmes de maintenance. Soyez prudents ! Investissez pour le long terme.
  • Multipliez vos sources de revenus pour faire face à ces imprévus !
  • Il est important de demander des devis comparatifs au gestionnaire de votre bien
  • Ne faîtes jamais confiance aveuglement à votre agence immobilière. Sans tomber dans la parano, posez des questions. Même si l’investissement immobilier passif peut se faire grâce à la gestion locative par une tierce personne, il faut que vous vous impliquiez un minimum dans vos investissements locatifs. Vous n’ êtes pas la vache à lait des prestataires !
  • Idéalement et il est possible de louer un bien immobilier sans les appareils ménagers. Surtout avec des locataires américains à fort risque. Il est d’usage que ce type de locataires emménage avec leurs propres appareils électroménagers ou leur réfrigérateur ! C’est sûr que cela représente un risque et un coût en moins !
  • N’achetez jamais une maison sous des arbres directement. Certes les arbres possèdent un charme indéniable mais le danger qu’une branche ou que le tronc lâche existe. En plus dans certains régions trop d’ombre et d’humidité abîment le bien. Le toit et les gouttières souffrent avec les feuilles.
  • si vous êtes allergique à tous ces petits soucis de gestion locative, sachez qu’il existe des investissements immobiliers encore plus passifs ! Cliquez ici pour les découvrir.

2 Comments

  • Emmanuelle

    Reply Reply 2017/05/18

    Est-ce que tu as pris une assurance contre le souci de vacance locative ? Si oui, laquelle ? Penses-tu qu’il est nécessaire d’en prendre une si son investissement immobilier se trouve dans une ville où la demande locative est forte ? Merci d’avance pour tes renseignements !

    • Capital Growth

      Reply Reply 2017/05/21

      Je ne connais que le marché immobilier américain. Aux USA, les propriétaires-bailleurs ne prennent souvent pas d’assurance contre la vacance locative. Oui cela existe mais de manière générale, il faut compter environ deux mois pour relouer dans bien. C’est pourquoi il est important de bien choisir le lieu de son investissement pour que la demande locative soit toujours positive. Aussi il faut provisionner contre ce risque. Ne jamais dépendre d’un seul loyer pour combler son revenu principal ou le remboursement de son prêt.

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