Palmarès 2015 des villes américaines et françaises pour l’investissement immobilier

Voici un extrait de quelques articles de presse sur deux marchés immobiliers : les USA et la France

 

Ceci nous permettra d’établir des bases de comparaison sur entre le marché français et américain.

– Les prix d’acquisition : plus bas aux USA qu’en France

– Les loyers : en augmentation en Amérique, en baisse dans l’hexagone

– L’accessibilité des données immobilières :  aux USA, quasiment tout est transparent grâce au MLS et autres sites de data. Vous savez à combien vous devez achetez, à combien cela doit se louer, etc. Vous n’avez pas cette transparence des prix et des données en France.

 

Le marché immobilier français

 

Cliquez ici pour lire l’article de juin 2015 et de juillet 2015 du Figaro sur la baisse des loyers en France qui s’amplifie.

Ou cet autre article du Figaro qui annonce que la pierre rapporte moins qu’avant en France. C’est une vérité de la Palice ….

Toulouse, la 1ère ville où investir et calculer la plus-value de votre investissement neuf

Dans ces extraits, voici aussi les chiffres avancés :

ndicateurs Toulouse

  • Démographie ………………………………………………………………………….+ 3,15 %
  • Emploi ……………………………………………………………………………………………. + 0,7 %
  • Étudiants ……………………………………………………….+ 3,3 %
  • Prix moyen au m2 dans le neuf ……..(3 860 €) + 5,2 %
  • Prix moyen au m2 dans l’ancien ……..2 500 € (+ 0,2 %)
  • Loyer moyen d’un studio ….. 17,7 €/m2/mois (+ 0,1 %)
  • Loyer moyen d’un 2-pièces ..11,4 €/m2/mois (- 1,4 %)
  • Part des investisseurs ……………………………………………………….69 %

© Explorimmoneuf.com

 

Et l’éditeur du site de continuer dans son article :

 

Mais, d’après les notaires, les prix n’en restent pas moins bien orientés dans Toulouse intra-muros. Le mètre carré ancien s’y apprécie de 0,2 % sur un an. Dans le neuf, les prix sont en hausse intramuros, avec un prix moyen au mètre carré à 3 820 €(+ 5,2 %). Les investisseurs, un temps déstabilisés par le Dufl ot, sont de retour, rassurés par la suppression de ce dispositif et son remplacement par le Pinel. Ils ont aussi le choix, car les programmes neufs développés sur la métropole sont nombreux et offrent des rendements corrects. Par exemple, quartier des Minimes, un secteur bien placé et recherché, notamment par les jeunes, un 2-pièces de 43 m2 acquis 169 000 € et loué 483 €, rapporte 3,4 %. Autre exemple, à Borderouge, des 2-pièces de 40 m2, vendus 161 200 € et pouvant être loués 468 €, procurent également 3,4 %. Même rendement pour un 2-pièces acquis 173 000 € ou pour un studio de 36 m2 à 149 000 €, l’un et l’autre achetés dans le nouvel écoquartier de la Cartoucherie. À Saint-Agne, des studios de 27 m2 peuvent atteindre 3,3 %. En périphérie, Tournefeuille offre également des opportunités. Pour un 2-pièces de 43 m2 vendu 159 000 €, le rendement est meilleur : 3,6 %. Il en va de même à Blagnac pour un 2-pièces de 40 m2 acquis 155 000 €.

 

Et enfin, l’extrait du deuxième article du site :

Investissement locatif : plus-value nette ou brute ?

Les taux de rentabilité annoncés par les professionnels sont des pourcentages bruts, faciles à calculer, puisqu’il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat. Ce simple calcul permet de faire une première sélection et d’évaluer si le logement proposé se situe dans la fourchette haute des biens proposés, mais guère plus. Car les rentabilités brutes sont aussi éloignées de la rentabilité véritable que votre salaire brut l’est de votre chèque de paie. De la rentabilité locative brute, vous devez déduire tous les frais induits par l’achat immobilier – frais de notaire, de copropriété, de syndic – sans oublier la fiscalité qui frappe cette catégorie de placements, une fois les éventuels dispositifs d’incitation fiscale épuisés. 

La rentabilité de l’immobilier neuf

Lorsqu’un investissement locatif affiche une rentabilité autour de 4 % dans le neuf, et de 8 % dans l’ancien, sachez donc qu’il s’agit de rentabilités brutes, qui seront inférieures, une fois toutes les charges déduites, d’environ 20 % dans le neuf – où les frais de notaire sont intégrés au prix de vente du logement – et 30 % dans l’ancien

 

Il y a deux choses qui alertent notre attention et qui méritent un commentaire : « rendement correct  » et le taux de rentabilité brute de 4%.

Que signifie un rendement correct ? Par rapport à quoi ? Pour remplir quels objectifs d’investisseur ?

Ils ne raisonnent pas aussi en terme de rentabilité nette. Ce qui est fort trompeur.

Car si on soustrait toutes les charges  et impôts, la rentabilité se réduit vraiment en peau de chagrin. On ne peut compter que sur l’appréciation uniquement et non sur la rente locative pour s’enrichir.

Dans le nord, l’immobilier est moins cher qu’ailleurs en France titrait le Figaro. le prix du mètre carré tourne en moyenne entre 2000-2500 euros neuf ou ancien confondu. C’est sûr qu’avec un taux de chômage de 12% comparé à une moyenne de 5-6/ aux USA, on comprend pourquoi l’investissement immobilier n’est pas aussi rentable.

Donc pour résumer le marché français, il est moins attractif que le marché américain pour les raisons suivantes :

  • Prix d’acquisition supérieur pour un loyer bien inférieur. Ce qui donne un price to rent ratio moins attractif
  • Trop de législation concernant le diagnostic immobilier, l’encadrement des loyers, la protection des locataires rendant l’expulsion difficile
  • Une fiscalité trop lourde
  • Des rendements bruts avoisinant 3%-4% dans les grandes villes
  • Manque de transparence et d’informations sur le marché

 

Le marché immobilier américain

 

Cliquez ici pour lire le rapport avril 2015 de Corelogic sur les marchés immobiliers qui s’apprécient.

Les 10 villes abordables où acheter est plus intéressant que louer

 

1. Atlanta-Sandy Springs-Roswell, GA
2. Chicago-Naperville-Elgin, IL-IN-WI
3. Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD
4. Detroit-Warren-Dearborn, MI
5. Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL
6. St. Louis, MO-IL
7. Pittsburgh, PA
8. Cincinnati, OH-KY-IN
9. Indianapolis-Carmel-Anderson, IN
10. Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC

 

Achetez là où les gens déménagent, là où la croissance économique y est dynamique. Ici un classement récent du magazine Forbes.

Ce classement est obtenu sur la base d’un emprunt sur 30 ans, avec un apport de 20% et que tous les frais (remboursement emprunt, assurance, taxes) ne dépassent pas 28% du revenu moyen américain.

Atlanta dispose de beaucoup de place et les nouvelles constructions ont donc permis de maintenir un équilibre entre l’offre et la demande en dépit de la croissance démographique. Les hedges funds et les investisseurs ont envahi ce marché et parfois le bien peut rester vacant quelques mois si l’emplacement n’est pas bien sélectionné, le bien locatif non attractif ou si le loyer est trop élevé.

L’Ouest américain ne figure pas dans cette liste car les prix d’achat sont trop élevés ce qui rend l’appréciation du bien intéressant et non le rendement locatif.

 

US Homes Below Affordable Price

buyvsrentmap

 

En conclusion si on veut comparer les prix d’acquisition et les loyers entre les USA et la France :

En moyenne, un appartement de 60m2 s’achètera à 132 000 euros avec un prix moyen de 2200 euro le mètre carré. On peut espérer un loyer de 600 euros ?

Aux USA, pour 100 000 euros, l’appartement fera 100m2 et peut se louer à 1000 euros.

Le loyer est bien sûr brut des charges et de toute fiscalité.

Cette comparaison est volontairement grossière et dépend des villes américaines ar elle a le but de vous montrer les grosses différences en terme de rendement immobilier.

L’immobilier aux USA est donc plus rentable. Les rendements net net tournent autour de 5 à 8%.

Les loyers augmentent aux USA alors qu’ils sont en baisse en France.

 

Blog_RentalCrises_2015_d_01

 

Le marché immobilier est aussi intéressant car il est entièrement professionnalisé. L’information est centralisé concernant les prix d’achat et de revente, l’historique du bien, les taxes, les comparaisons entre les différents biens sur le marché. Les agents immobiliers partagent un fichier central de biens immobiliers disponibles (MLS listing).

Le marché bénéfice de protection légale mais pour la plupart des Etats, c’est le propriétaire-bailleur qui est le mieux défendu. Il est facile d’expulser un locataire défaillant.

 

Leave A Response

* Denotes Required Field