Procédure de recherche d’un bien immobilier aux USA

Quand vous souhaitez acquérir un bien immobilier à l’étranger en tant qu’investissement locatif, il y a une étape importante dans le processus de recherche : la sélection de l’emplacement

Où investir ? Quelles sont les régions à éviter ?

Et cela consiste à faire une petite étude de marché et passer sous la passoire différentes informations que vous allez réunir sur internet, en rencontrant d’autres investisseurs, en lisant la presse et autres analyses, etc.

 

Pourquoi ?

 

Cela permet de rester factuel et de ne pas céder à la tentation de se projeter dans votre achat. Les émotions ne doivent pas vous aveugler dans votre recherche surtout quand il s’agit d’un investissement.

Ce sont les chiffres qui parlent puisque investir, c’est un business à gérer. Et que si vous êtes négligeant, vous risquez de perdre de l’argent. N’oubliez pas que l’immobilier n’est pas en plus un investissement liquide.

Investir, ce n’est pas se limiter à une résidence secondaire mais c’est générer un rendement et un capital exponentiellement. C’est savoir où et quand acheter. Quoi acheter et quand vendre.

 

Comment procéder à cette étude de marché ?

 

Commencer par le lieu de l’investissement puis le type du bien.

Pour cela, il y a 5 critères à prendre en compte pour analyser  le lieu de l’investissement

  1. Il doit se situer dans un lieu qui s’apprécie dans le temps. Il faut donc qu’il ait une demande.
  2. Il doit être rentable et vous procurer un rendement (cash flow)
  3. Il doit se situer dans un Etat dont la législation favorise le propriétaire bailleur
  4. Il doit bénéficier d’une fiscalité douce et souple
  5. Les risques de perte doivent être réduits au maximum. Les plus importants étant les risques naturels.

 

Commencer par le lieu d’investissement. C’est souvent le plus facile et tentant. Car naturellement, vous serez enclins à acheter et à  investir où cela vous plaira même si cela vous est déconseillé. Vous risquerez aussi de vous attacher à un endroit parce que vos connaissances ou famille y vivent ou ont acheté des biens. (mimétisme qui a ses avantages et inconvénients)

Soit vous vous montrez plus discipliné et factuel en commençant par les critères de sélection cités ci-dessous.

Dès que vous avez repéré le marché ou la zone géographique, vous pouvez commencer à sélectionner le type de bien qui correspond à vos objectifs d’investissement.

 

Quels sont donc les 5 critères de sélection d’un marché ? Comment évaluer un marché immobilier  en détail ?

 

Price to Rent ratio

 

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Emplacement

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Ce vieil adage : emplacement, emplacement, emplacement a la vie dure. C’est une règle importante mais elle ne doit écarter la possibilité de saisir des opportunités de développement.

Les quartiers et environnement changent. D’autres périclitent inexorablement. D’autres s’améliorent grâce aux efforts politiques, des investisseurs ou des habitants même qui réhabilitent leur voisinage.

Bien qu’il soit difficile de prédire ces changements dans 15 ou 20 ans, il est possible de déceler des tendances négatives ou positives sur un horizon réaliste de 5 ans.

Il est vrai qu’il est plus facile de modifier son bien en ajoutant de la valeur que de transformer un quartier surtout quand il est résolument mal fréquenté. Si vous êtes allergiques aux risques et que votre temps d’investissement est limité, choisissez alors des quartiers qui sont attractifs (A,B ou B+).

 

Démographie

 

Il y a trois indicateurs à suivre :

  • Migration de population : la ville ou la région attire  des personnes pour y vivre ou travailler ou est-ce l’inverse ? La population augmente-elle ou diminue-t-elle ?
  • Quelle est la répartition par tranche d’âge ?  Ville de retraités ou de milléniums ? Retraités aisés ?
  • Taux de crime et d’insécurité

Il y a quelques sites pour vérifier  la démographie et la qualité des quartiers :

Si les gens quittent la région, les prix des maisons et le taux d’occupation de la location vont baisser. C’est la loi simple de l’offre et de la demande. A l’inverse, si les gens emménagent, il y aura une appréciation et les loyers vont augmenter, à condition que l’offre n’augmente pas plus rapidement.

Cliquez ici pour voir les migrations de la population ou cette projection à 2042.

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Plusieurs articles sont adressés aux Milleniums, ces jeunes de moins de 35 ans qui louent et préfèrent habiter en ville. Ceci fait exploser la demande en appartements. Ces jeunes croulent par ailleurs sous leurs dettes d’étudiant (prochaine crise socio-économique des USA ?) et veulent s’établir plus tard. En attendant, ils déménagent selon les opportunités d’emploi et le coût/qualité de la vie.

Cliquez ici pour lire l’article d’avril 2015  de Bloomberg.

 

 

Il y a donc plusieurs raisons pour laquelle les gens déménagent :

– pour le travail

– pour avoir une meilleure qualité de vie (sécurité, éducation, soleil, etc.)

– avoir un coût de la vie moindre

Ceci a un impact sur la typologie démographique des régions (plus de retraités, plus de jeunes travailleurs car le bassin de l’emploi est dynamique, plus de famille) et par conséquent sur la demande et le type de logement.

Par exemple, il faudra une maison plus grande pour accueillir la famille, des logements d’étudiants si la ville est disposé d’un bon tissu éducatif, des biens plus petits et plus simples à entretenir ou encore des quartiers résidentiels exclusivement réservés pour des seniors.

 

Criminalité

 

Plus les quartiers sont stables et gagnent en qualité d’habitants (csp+, revenus), plus ces quartiers augmenteront en valeur en terme d’appréciation du bien ou du loyer.  Les gens défavorisés socialement vont vivre dans des quartiers moins désirables avec un taux d’insécurité énorme.

Aux USA, il est très facile d’avoir ces statistiques de criminalité grâce à des sites tels que crimemapping.com,homefacts.com, crimereports.com  ou spotcrime. Chaque Etat, Région ou ville possède ce genre de base de donnée libre.

 

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Il est conseillé de vérifier la base de données des délinquants sexuels car jamais une famille ou une femme seule voudra louer ou acheter un bien si un prédateur rode dans le coin.

Ensuite, il est toujours possible de se rendre sur place et de sentir les quartiers. Voir les habitants, leurs types de voiture, les personnes qui font leurs courses, le profil des visiteurs. Noter aussi les barreaux aux fenêtres. C’est un signe d’insécurité.

 

Facteurs économiques

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En plus de la baisse du taux de chômage, y-a-t-il des créations d’emploi et des redéploiement de sociétés ? Les usines ferment-elles ou existent-ils des nouveaux bassins économiques ? Les salaires augmentent-ils ?

Ici pour avoir un classement de plusieurs sites :
La liste de Business Insider

– Un extrait d’un classement du site Glassdoor

 
La région est-elle plus manufacturière et donc avec des cols bleus ? Ou plus de matière grise  sous la forme de jeunes cols blancs ?

Quels sont les gros employeurs ? Eviter les  petites villes trop dépendantes d’une seule activité ou compagnie. Il suffit que l’usine ou la société ferme pour que la demande de logement baisse dramatiquement.

Un autre indicateur serait les revenus par habitant ajusté de l’inflation. Car ceci détermine ce qu’ils peuvent se payer en terme de location ou de bien. Le pouvoir d’achat y est donc ici un critère important tout comme la qualité de l’emploi (précaire, ouvrier, cols blancs ?)

Cela va  déterminer le niveau du loyer, combien de temps votre bien reste vacant ou si le bien pourra se vendre rapidement.

Enfin, la qualité des infrastructures est à vérifier : transport, éducation, hôpitaux, port

 

Contexte fiscal ou légal

 

La législation peut favoriser soit le locataire (renter friendly), soit le propriétaire bailleur.

Les lois varient selon les Etats, région et villes. Elles peuvent avoir un impact sur votre investissement et son rendement.

Ci-dessous une comparaison sur 3 Etats concernant le niveau de l’impôt sur le revenu et les taxes foncières.

Note: Property taxes source and state income tax source.

Prochain article : quoi acheter ?

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