Notre voyage immobilier de septembre 2015 en Georgie, Alabama et Tennesse !

Nous avons voyagé pendant deux semaines aux USA.

Destinations : Los Angeles, Las Vegas puis Atlanta en Georgie, Birmingham en Alabama, Nashville et Memphis au Tennessee.

Coût individuel du voyage : 1000 euros pour le billet d’avion international, 600 usd  de location de voiture, 59 usd d’avion de Los Angeles à Las Vegas, 139 usd de Las Vegas à Atlanta, puis 161 usd de Memphis à Los Angeles (stop-over à Dallas). Des heures à passer dans l’avion et sur la route en résumé !

Heureusement que l’essence est maintenant moins chère. Sinon comptez 40-60 usd journalièrement pour la location de voiture avec l’essence. Pour les frais d’hébergement, compter 60-100 usd par nuitée et pour la nourriture 60 usd au minima par jour. Si vous êtes plus exigeant au niveau de la nourriture, un repas seul pour deux aux USA vous coûtera 50-80 usd.

Bien sûr sont exclus l’argent de poche et le coût des visites touristiques ou activités. Bref, pour bien profiter de la société de consommation aux USA, cela a clairement un coût.

Ou si vous êtes économes comme nous, campez ….. Vous prendrez  un bol d’air frais à chaque étape et profiterez ainsi de la nature et paysages divers des USA. Cela vous permettra enfin d’aller à la rencontre des locaux et d’éviter les sentiers touristiques.

J’ai l’avantage d’être bilingue et d’avoir le contact facile. Cela aide dans les voyages !

 

1ère étape : le Nevada

 

Quelque jours à Las Vegas pour s’amuser, faire quelques emplettes  et rendre visite à notre property manager pour  signer entre autre  nos déclarations d’impôts. L’avantage est que nous déduisons ces dépenses touristiques (billet d’avion, hôtels, restaurants, spectacles, location de voiture) de nos taxes locatives. C’est un bonus agréable que d’investir dans l’immobilier aux USA.

 

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Spectacle de musique au Mandalay Bay !

 

Rappelons-nous l’argent n’est pas une finalité mais un moyen de profiter de la vie. C’est ce que les américains nomment le lifestyle.

Vous n’emporterez pas vos investissements immobiliers dans votre cercueil alors tant mieux jouir des revenus durant votre courte vie ! Carpe Diem !

 

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Farniente au Luxor !

 

Puis deux nuits à Atlanta.

Nous n’avons pas fait ce que nous avions prévu à Atltanta.  J’avais un rendez-vous avec un fournisseur de biens immobiliers, RJ Palano du site  www.buycashflowproperties.com mais j’ai préféré décliner.

Je pense qu’il est trop tard pour investir à Atlanta pour obtenir un rendement correct. C’est un superbe marché immobilier qui économiquement et démographiquement va croître les prochaines années mais le ticket d’entrée est maintenant trop élevé pour moi. Qu’en pensez-vous ?

Oui vous pouvez toujours acheter mais il faudra compter environ 90 000 – 125 000 pour un bien de catégorie B, B- alors que durant la crise de 2008, ces biens étaient à 70-80 000 euros. C’est une grosse estimation bien-sûr.

Mais l’’avantage  d’Atlanta est que les biens de cette gamme de prix sont récents et datent des années 2000. Mais il y a tellement de propriétés sur le marché d’autant plus que les hedges funds ont bien inondé le marché avec des biens locatifs. Je pense que les biens restent longtemps vacants si l’emplacement n’est pas bon et saturé de biens locatifs. Tout peut se louer mais à quel prix ?

 

Ci-dessous un exemple de bien de type C. C’était ce que ce fournisseur de biens avait de moins cher.

9540 Sleepy Hollow Lane, Jonesboro

9540 Sleepy Hollow Ln, Jonesboro, GA 30238

Prix d’achat 85 000 usd pour un loyer  de 800-850 usd. Date de construction 2000.  3 chambres, 2 salles de bain.

 

 

Notre impression d’Atlanta est plutôt bonne. On voit que la ville est dynamique et super développée. En fait, elle est gigantesque. Les banlieues sont immenses. Et c’est bien vert car couverte de forêts de pins. Cela donne l’impression d’être dans une ville dans une forêt. La même impression que nous avait donné Seattle. Les arbres sont tellement grands qu’on ne réalise pas totalement l’étendue de ce genre de ville. Très différent de Las Vegas qui est plate par exemple ou de la mégalopole Los Angeles.

 

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L’aquarium d’Atlanta est géant surtout le grand bassin où des requins baleines y nagent !

Aquarium Atlanta

Aquarium Atlanta

 

Pour ma part, je préfère les petites villes où se déplacer de bout en bout prend moins d’heure. C’est plus facile de comprendre et d’appréhender le marché immobilier surtout quand vous êtes étrangers et de bref passage.

Si vous comptez rencontrer des professionnels de l’immobilier à Atlanta, nous vous conseillons de quadriller les zones et de ne pas vous éparpiller. Choisissez bien le lieu de votre hôtel pour éviter des trajets irrationnels car ce ne sera qu’une perte de temps. Comptez une bonne semaine pour faire le tour des quartiers. Et étudier bien le marché et ses intervenants avant votre déplacement  !

Puis nous avons quitté Atlanta pour passer rapidement en Alabama. Les deux Etats sont limitrophes.

 

2ème étape : l’Alabama

 

Nous avons campé deux nuits dans les forêts de l’Alabama. La forêt est dense et il y a pleins de petits lacs. La température était plus fraîche. Environs 12 degrés la nuit mais c’était vivifiant. En automne, cela doit être magnifique !

 

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Camping au Tennessee

Camping au Tennessee

Mais revenons au sujet principal !

 

Pour acheter un bien immobilier, la manière la plus traditionnelle est d’utiliser un ou plusieurs agents immobiliers.

La deuxième méthode  est d’acheter avec une société qui achète, rénove les biens et vous trouve un locataire. On les appelle les turnkey providers. Ce sont ces sociétés que j’ai rencontré en Alabama et au Tennesse.

Sur internet, vous allez rencontrer plusieurs réseaux de vente immobilier  américains. Ce sont des intermédiaires commissionnés. Ils travaillent avec ce qu’ils appellent leurs spécialistes locaux qui sont ces turnkey providers.

Le but de leurs sites internet, séminaires ou webinaires de ces intermédiaires est d’attirer des prospects.  Ces intermédiaires  les éduquent puis les réfèrent aux turnkey locaux. Ces derniers font vraiment tout le travail de visite et de vente aux prospects. Les intermédiaires touchent leurs commissions une fois le bien vendu.

Je suis mitigée par rapport à ces intermédiaires car il semble être que des sociétés de rabattage commercial mais je pense que certains sont vraiment sincères dans leur démarche et utiles pour des investisseurs qui ne connaissent pas les marchés locaux ou qui n’ont pas le temps ou l’envie de sélectionner des biens.

En effet, ces intermédiaires se développent si leurs clients sont contents, renouvellent leur confiance et les recommandent auprès de leur entourage.  Ces intermédiaires ont donc tout intérêt de bien sélectionner leurs fournisseurs  de biens, les propriétés et les agences locatives. Ces américains ont définitivement des connaissances du marché immobilier  que nous, les investisseurs étrangers, n’avons pas. Leurs réseaux de professionnel peuvent donc nous être utiles.

Par exemple, il  y a :

  • Jason Hartman
  • Maverick
  • Norada
  • Marshall Reddick

 

A Birmingham, nous avons rencontré  deux sociétés de rénovation de biens immobiliers :

 

Dans un prochain article, je vais partager avec vous les questions précises à poser pour bien sélectionner votre société turnkey.

Je vais également détailler le processus de sélection des biens immobiliers et comment nous avons visité les quartiers et les maisons. Et enfin comment analyser les propositions d’achat (sales proforma) ?

Nous n’avons pas visité Birmingham et je ne pense pas que la ville soit intéressante. Pas autant que  les grandes villes touristiques auxquels les étrangers sont habitués. D’ailleurs cela peut être une erreur car tout le monde se rue à Miami ou Las Vegas alors que les USA ne se résument pas uniquement à ces villes !

 

Birmingham

Birmingham

 

En attendant, je vais vous décrire nos rencontres avec ces différentes sociétés.

 

1er rendez-vous avec Alliance Wealth Bulding

 

Durée : 6 heures

Nombre de propriétés visités : 4

Avec qui : Stéphanie Berthea qui est la commerciale de la société. Elle a la trentaine, possède sa license d’agent immobilier et travaille avec Alliance Wealth Building depuis 2 ans.

Nombre de personnes dans la société : 8
4 leasing agents, 2 entrepreneurs avec qui ils ont travaillé depuis au moins 4 ans.

Stratégie de sortie : soit vous revendez le bien au réseau d’investisseurs soit au locataire qui voudrait être propriétaire.

Ils peuvent avoir et gérer des locataires  de type section 8.

Ils gèrent environ 130 biens. Ils achètent et rénovent environ 10 biens par mois. Ils les achètent à travers plusieurs sources d’acquisition. Ils ont un employé que l’on appelle l’acquisition manager dont les tâches sont de trouver des biens (vente aux enchères, distressed properties, marchands de biens, etc) et de les sélectionner.

Nous avons visité des maisons à rénover et en cours de rénovation et des maisons prêtes à louer.

Type B-, C

Les maisons sont basiques et se ressemblent. Souvent 3 chambres une salle de bain, construction des années 50-60. Les sols sont couverts de linoléum.  Le bien est équipé d’ une cuisinière. Les locataires apportent leurs autres équipements blancs à savoir le réfrigérateur, machine à laver ou leur lave-vaisselle.

 

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Alliance Wealth Builder équipe leurs maisons de location de manière très basique. Et c’est volontaire par rapport au niveau de loyers, prestations de location et type de locataire. Leur volonté est de minimiser les coûts de maintenance des équipements.  Le sol est donc en linoléum puisque le carrelage coûte trop cher, les fenêtres ne sont pas changées. Les anciennes vitres sont gardées ainsi que les vieux montants. Juste un coup de peinture.

Le temps de rénovation standard est de 2-4 semaines.

En fait, les grosses réparations sont faîtes au toit (surtout la couverture) et climatisation si leur durée de vie est inférieure à 5 ans, l’électricité et la plomberie. Ils rénovent le système électrique et plomberie en enlevant le cuivre pour éviter les vols futurs ….

La durée de vie d’un toit est donnée pour 15-20 ans. La climatisation est de 7-10 ans.

De manière générale, il n’y a pas d’inspection du toit ou de mise en eau. Les vérifications sont simplement visuelles.

Avons rencontré le fondateur de la société.

Ils préfèrent travailler avec des cash buyers car les dossiers de crédit mettent 60 jours à se concrétiser.

Me contacter pour avoir le contrat  de vente et autres documents confidentiels.

La durée moyenne de détention de ce bien serait de 10 ans. Ils disent qu’il est difficile d’avoir des prévisions plus certaines au-delà. Je dirais même qu’en raison de la mauvaise visibilité des économies mondiales, 5 ans est déjà bien lointain et parfois obscure. Mais bon nous n’avons rien sans rien. Et peut-être le pire est de ne rien faire. Seul l’avenir nous dira. En tous les cas, chacun doit prendre ses responsabilités quand il décide d’investir.

Rental guarantee coverage :
Un an de garantie sur la maintenance faite sur la propriété donnée par l’entrepreneur qui  l’ a rénovée.

Apparemment pas de problème de termites ou de moisissures, ni de problèmes de fondations. Les saisons en Alabama sont assez douces. Les écarts de températures, la qualité des sols, l’humidité constante fragilisent en effet les structures, accélèrent le vieillissement et augmentent les frais de maintenance.  Le froid aussi a un impact sur les structures.

Ma préférence pour le vieillissement des biens va pour des climats secs comme ceux du Nevada ou l’Arizona. Ne sous-estimez pas l’impact de temps sur les frais de maintenance !

Les constructions plus récentes dateraient des années 2000 avec un price point de 110-130 K mais le loyer serait d’environ 1000-1200 usd donc le cash flow serait moins intéressant. C’est sûr qu’un bien récent est moins problématique pour la maintenance et vous permettra de garder le bien plus longtemps.

 

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Les quartiers

Quartiers privilégiés sont au sud de Birmingham :  Centerpoint 35215,  Midfield  35228, Bessemer 35020, Huey Town 35023, East Lake 35206

Les quartiers à éviter :  Tarrant 35217   West End 35211

Les locataires restent environ 2 ans. Il y a donc un fort turnover. Ils sont majoritairement noirs. Les frais de renouvellement de location est la moitié d’un loyer mensuel.

Frais d’agence de location : 10%

La vacance locative peut être un problème ou non. Cela dépend des quartiers, de la qualité du bien et du montant du loyer et de la sélection des locataires. Cela peut prendre un mois à trois mois.

Bessemer  35020 :  quartier dit familial, les terrains sont grands, campagne, plus loin du centre-ville, 47% sont des locataires 53% sont des propriétaires qui y vivent. Construction fin 70-début 80. Les locataires recherchent de l’espace et de la verdure.

Type B-

Exemple de propriéré : 851 Willow Bend : ils l’ont acheté récemment et nous n’avons pas pu rentrer à l’intérieur.

Midfield  35228

Quartier plus petit, plus dense et près de la ville. Les biens se loueraient plus rapidement qu’à Center Point. Le quartier est plus générationnel.

Type C+

Les maisons sont petites 1000 sq – 1300 SQ.

3 chambres une salle de bain, construction des années 50-60. Souvent en bois.

529 Karen St : 61 697 usd, loyer 800 usd : 3 beds 1 bath, 1300 SQ, 1955, ROI 9%. Ce bien a été acheté récemment et n’a pas encore été rénové.  Cliquez ici pour télécharger le proforma ou prévisionnel de gestion locative de ce bien. Cliquez ici pour visualiser la liste des travaux à faire sur le bien établi par l’entrepreneur.

5220 Carriage Dr, Pinson  35126 à  97 747  usd, loyer 1050 usd  : 3 beds 2 baths, 1092 SQ, 1985, ROI 7%

18481  Thoroughbred Dr,  Vance  35490 à 119 377 usd, loyer 995 usd : 3 beds 2 baths, 1295 SQ, 2006, ROI 5%

297 Fan Dr, Alabaster 35007 à 124 900 usd, loyer 1200 usd : 3 beds 2 baths, 1648 SQ, 1977, ROI 6%

 

Center Point

Plus grande variété démographique et CSP. 75% des habitants sont des locataires. C’est un très grand quartier. Il y a beaucoup de biens à louer et la concurrence serait plus dure que les autres quartiers. Mais Center Point est plus agréable, de type  B-, working class.

Effectivement, les allées et les maisons sont mieux maintenues. Le quartier se trouve dans l’axe de l’aéroport mais apparemment il n’y a pas de problèmes sonores à cause des avions.

Au camping de ville, nous avons été réveillés plusieurs fois par le passage des trains. Attention donc de ne pas acheter à côté d’un chemin de fer. Mais encore une fois, cela ne semble pas être problématique pour des locataires américains.

 

Il faut éviter parfois de regarder les marchés immobiliers avec notre vision d’étranger.

Car par exemple, en France, nous sommes habitués aux constructions en dur alors qu’aux USA, les constructions en bois sont bien maîtrisées. Les frais de rénovations y sont aussi moins élevés.  La rénovation est  de meilleure qualité et rapide. Time is money !!!  Les matériaux et équipements sont  heureusement moins chers et la main d’œuvre dans le bâtiment plutôt qualifiée.

 

16 Sept 2015 : rencontre avec le groupe Decas

 

Bureau du groupe Decas

Bureau du groupe Decas

 

Tournée de 6 heures avec le groupe Decas et son gérant Jonathan Benoit.

16 ans d’expérience en immobilier. C’est un agent immobilier qui a fait ses études à Birmingham et qui vit avec sa famille dans cette ville. Son entreprise compte 10 personnes et gère près de 600 propriétés. Jonathan vient du Mississipi et possède des origines françaises. Il a vécu à l’étranger dont en Europe. Il parle donc le français.

Sa société fait également de la gestion locative. Ses employés sont majoritairement d’origine africaine qui savent comment gérer  des locataires de classe sociale plus basse.

Il achète les HVAC lui-même et il peut donc contrôler les prix et éviter des surfacturations.

Son modèle de rénovation est différent des autres. Il sous-traite la rénovation à des entrepreneurs. Les 5 équipes de maintenance  se déplacent de maison en maison et s’occupent tour à tour de la peinture, de l’électricité, de la plomberie, etc. Les équipes ne se croisent donc pas et peuvent travailler sur leurs parties spécifiques.

La durée minimale de rénovation est de deux semaines et pour des travaux plus lourds 1 mois et demi.

Warranty de 6 mois.  Si on achète avec lui, il nous fournit le détail des travaux et les factures des entrepreneurs.

Il achète les maisons de différente manière et parfois en package. Chaque année,  sa société achète, rénove et gère 100-150 nouvelles maisons. Le rythme de croisière est donc de 10 rénovations mensuelles.

Le toit a une durée de vie théorique de 20 à 30 ans selon la qualité du revêtement. Les toits sont en charpente bois et le revêtement en shingle.

Le revêtement de sol n’est ni en carreau ni en linoléum mais en plaque imitation carrelage.

Nous avons visité  en 6 heures, 10 maisons dans des quartiers de type C et B.

 

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Idem, les maisons ont souvent 3 chambres, 1 salle de bain. Elles ont été construites dans les 40-60.

Les loyers tournent autour de 700-900 usd pour un montant d’achat de 45-55-70-80 K.

Les locataires sont soit des sections 8 , soit des gens avec des revenus classiques.

Me contacter pour avoir plus de renseignements (contrat d’achat et de location, devis, etc).

 

En conclusion, notre séjour de deux jours à Birmingham nous a permis de rencontrer deux sociétés turnkey avec des stratégies similaires mais les quartiers choisis sont parfois différents. Le type de maison est similaire mais le degré de rénovation diffère vraiment.

Nous avons eu une meilleure impression concernant la qualité de la rénovation avec le groupe Decas. Le gérant gère vraiment de très près ses biens de l’achat brut, à la rénovation, à la gestion clientèle.

Concernant la gestion locative, un ou plusieurs achats permettront de vérifier leur sérieux au quotidien. Bien sûr chaque société peut toujours nous référer à leurs réseaux d’acheteurs mais c’est sûr qu’on entendra que le bon son de cloche. Je pense que ces deux sociétés font des efforts pour bien gérer leur entreprise et font en sorte que les investisseurs obtiennent leurs retours sur investissement.

En fait, bien sur votre budget va guider le choix de vos investissements ainsi que votre tolérance aux risques. Acheter un bien plus cher est moins risqué. Le bien sera de meilleure qualité ainsi que le quartier et le locataire.

Mais il est vraiment tentant de se focaliser sur le rendement tant les loyers entre un bien à 55K et 70K sont très similaires.

Acheter un bien moins cher va vous coûter peut-être plus cher au niveau de la grosse maintenance structurelle mais au moins le rendement est immédiat. A condition que cette maintenance ne soit pas deferred et bien traitée par la société turnkey.

L’appréciation des biens à Birmingham est faible. Le marché est  plutôt plat. Ce n’est pas un marché excitant mais au moins il procure du rendement.

La ville en elle-même n’a rien d’extraordinaire. D’ailleurs, nous ne l’avons pas du tout visité. Un investissement de raison se détache de ces détails émotionnels. Par exemple, quand vous achetez des sicav, vous ne rentrez pas dans le détail des investissements. Il est surtout important que les promesses de rendement soient respectées.

Mon attention s’est portée donc sur la visite des biens, l’identification des quartiers et  la sélection du partenaire immobilier. Je détaillerais ceci dans des prochains articles.

Acheter un autre bien immobilier avec un profil plus investisseur change le regard que vous portez sur les biens. Surtout si vous recherchez le rendement. C’est sûr que plus le prix d’achat est bas, meilleur sera le rendement mais on est amené à hésiter. Faut-il mieux acheter un bien plus cher pour avoir moins de soucis de maintenance, un meilleur locataire et une revente plus facile ?

Et puis est ce que mettre 20K de plus vous permettra de gagner plus d’argent au final ?

Rendez-vous dans 5 ans pour vérifier si nos analyses et choix se sont avérés pertinents et si tous ces professionnels nous ont dit la vérité ?

 

Après l’Alabama, nous avons traversé le Tennessee

 

3ème étape : le Tennessee

 

Nous avons visité et aimé Nashville. La ville est moderne et agréable. Dommage que l’immobilier y est plus cher mais c’est à explorer. Nashville est la ville musicale par excellence !!!!  Pour tous les fans de music country, jazz blues, c’est à visiter en plus de Louisiane.

Memphis est bien sûr petit et composé de classe ouvrière. La Beale Street est toute petite par rapport aux rues musicales d’Austin ou de Nashville.

Beale Street

Beale Street

 

A visiter également Graceland !

 

Graceland

Graceland

 

Mais on voit bien que Memphis est un gros centre de distribution et de logistique. On voit des camions partout partout !!!!

 

1ère visite de société à Memphis : Reedy Company

 

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Nous avons tourné avec le fils cadet Brad qui a  28 ans.

La société Reedy est une société familiale. Père, mère, fille et fils travaillent dans l’immobilier.  Avons rencontré le père Jim et le frère aîné qui s’occupe des constructions et maintenance. Nous avons également visité l’entrepôt dans lesquels ils gardent ce qu’ils achètent en gros (peinture, système clim, carreaux, etc). Ils achètent à un prix discount des dizaines et des dizaines d’unités par an.

Nous avons été impressionnés par la société, les systèmes et procédures ainsi que les économies d’échelle réalisées. Les bureaux sont bien organisés. Ils travaillent avec des gros hedges funds et nous ont consacré tout de même du temps.

Nous avons visité environ 10 maisons.

250 renewal fee pour le renouvellement du locataire.  La moitié du loyer est facturée quand il y a un changement de locataire.

8% property management fee

Des inspections peuvent être faits deux fois par an avec des photos et des rapports à l’appui.

Après 1965, les constructions ont été faites sur des fondations en béton (4-9 inches épaisseur). Sinon en crawl space.

+50% des gens de Memphis sont des locataires.

Les quartiers privilégiés sont :

Whitehaven, South Memphis, Cordova, Bartlette, Raleigh, Frayser, East Memphis, Parkway Village

Le  taux de vacance locative peut être de l’ordre de  8-12% dans des quartiers plus difficiles. Il y a aussi plus de problème de rotation et expulsion.

Les quartiers les plus huppés sont Arlington, Collierville, Germantown.

Comme la plupart des villes américaines, les classes moyennes vivent en banlieue. C’est un mouvement que les américains appellent les White flights.

18-20 % des locataires sont des sections 8.

75% à 80%  des locataires seront noirs.

ROI 7-9%

Rénovation lourde : 30 jours à cause des retards dans les inspections de la ville obligatoires pour la structure, électricité, plomberie, etc.

Rénovation légère : 2 à 3 semaines

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45-60 jours pour trouver un nouveau locataire.

Coût de maintenance après le départ d’un locataire :  1.25 le SQ

Problème des C et D : plus de vacance et rotation locative, crime et vandalisme

Exemple de maison brûlée achetée par une banque qui l’a délaissée à cette société de rénovation

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Marge de rénovation  entre 20-25K

Une maison achetée à 42%, rénovée à 80K et revendu à 150K

Maison rénovée 115-120 K avec un loyer entre 1200-1250K

Un locataire reste environ 2 à 3 ans.

Me contacter pour avoir plus de renseignements (contrat d’achat et de location, devis, etc).

 

2ème Visite à Memphis de la société Memphisturnkey

 

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Memphisturnkey.com

 

Entretien avec Alex Craig et visite de leurs maisons.

Ils ont une stratégie de qualité (type B et A) et offre moins de biens . Ils sont aussi environ 10 personnes à travailler dans la société. Ils font aussi de la gestion locative.

Ils n’ont pas les capacités de rénovation de Reedy Company et Midsouthbuyers mais semblent bien opérationnels.

La rénovation est de qualité et les biens sont bien situés.

Me contacter pour avoir plus de renseignements (contrat d’achat et de location, devis, etc).

 

Visite de Midsouthhomebuyers

 

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Midsouthhomebuyers

 

Entretien avec Liz Nowlin la responsable des ventes et opérations que nous voyons sur la photo.

Nous avons  visité leurs maisons mais elles étaient déjà toutes vendues.

Nous avons été impressionnés par la structure et l’organisation de la société. Avons visité leurs bureaux, leur hangar de rénovation et leur agence de location.

La société exerce depuis près de  16 ans et gère plus de 1000 maisons. Ils achètent et rénovent  approximativement 10 à 15 maisons par mois. Leur taux d’occupation locative serait de 99%.

Ils ont choisi d’investir principalement dans des quartiers plus défavorisés ( Type C) mais proposent également des biens de type B et A.  Pas de locataire section 8 !

 

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Leurs maisons ont l’air d’être bien rénovées. La couverture du toit, la clim et le ballon d’eau sont systématiquement changés. Ceci est plus rassurant pour l’investisseur car au moins il est  quasiment sûr de ne pas avoir d’ennuis et de grosses dépenses structurels.  Il y a 9 équipes de rénovation et 8 équipes de finition. La rénovation légère dure 2 à 3 semaines. Les rénovations plus complexes environ  un mois.

Me contacter pour avoir plus de renseignements (contrat d’achat et de location, devis, etc).

Je vais détailler dans un autre article leur sélection de biens.

En tous les cas, à Memphis, j’achèterais avec une des trois sociétés.

 

En conclusion, ce voyage fut riche en rencontres et enseignements. Il est assez fatiguant car les distances à parcourir sont longues, les entretiens intenses et les visites sous  un pas soutenu.

Il y a beaucoup d’informations à absorber, digérer et synthétiser. Car pour comparer et analyser des marchés, des partenaires, des offres, des  quartiers et de biens, il faut établir des bases communes car la subjectivité prend facilement le dessus.

En fin de journée, on essaye de visiter quelques lieux culturels et en soirée de profiter d’activités nocturnes. Bref, joindre l’utile à l’agréable.

Chaque soir, j’essayais ensuite d’écrire mon expérience de la journée pour vous retranscrire vraiment ce qui s’est passé, ce que j’ai vu et ressenti au niveau de l’immobilier. Les nuits de sommeil étaient vraiment courtes ….. En fait, j’ai très peu dormi en 14 jours. C’est pour cela que je n’ai pas publié cet article dès mon retour, le temps de récupérer du voyage !

Au cours de nos voyages, nous nous posons toujours  ces questions suivantes comme garde fous de nos prises de décision :

  • Sommes-nous venus à Atlanta, Birmingham ou Memphis pour acheter une jolie maison ?
  • Ou devons-nous plutôt investir dans une ville plus dynamique (et plus cher) et dans un meilleur quartier (plus de plus-value) ?
  • Devons-nous investir dans un marché plus proche de nous ?
  • Est-il raisonnable d’investir plus de 100 000 usd dans ces marchés ?
  • Voulons-nous ou sommes-nous attirés par un cash flow (rendement) alléchant ou visons-nous une appréciation et une revente plus facile dans le futur ?
  • Est-ce plus intelligent d’investir pour du cash flow et avec l’ argent des loyers visiter des villes ou pays plus agréables ?
  • Les Etats à dominance black sont-ils plus risqués et plus pauvres  ? Quelle est l’influence de la couleur (origine de vos locataires) sur vos investissements immobiliers ? Le rôle des préjugés sur le choix du lieu d’investissement ?
  • Devons – nous se concentrer sur des destinations connues et touristiques tels que Miami ou Las Vegas ? Plus fun à visiter que ces villes plus industrielles ?
  • Investir ailleurs dans des marchés moins connus est-il un bon choix ? Etes-vous capables de sortir de votre zone de confort ?
  • Où se trouve le meilleur rendement ? Le plus grand risque ? L’offre la plus abondante ? La concurrence y est-il moins vive ?
  • Avons-nous et comment choisir le meilleur marché, le marché le moins risqué, le meilleur partenaire, etc ?
  • Quels sont les scénarii les plus pessimistes ? Quid en cas de prolongement de la crise ou d’une prochaine crise immobilière ?
  • Quelles sont les stratégies de sortie ou de mutualisation des risques ?
  • Comment choisir sa société Turnkey ?
  • Faut-il se déplacer géographiquement avant d’investir personnellement ?
  • Quel est votre horizon d’investissement ? votre tolérance aux risques ? Vos objectifs de rendement et de plus-value ? On doit effectivement et de préférence laisser les chiffres parler d’abord au lieu de nos émotions.

Je vais répondre à certaines de ces questions plus précisément dans les prochains articles.

En attendant, je prépare mon prochain voyage en 2016 qui serait aux alentours du Lac Michigan (Chicago, Indianapolis, Wisconsin) et peut-être la Louisiane ?

Et vous, dans quels marchés avez-vous ou comptez-vous investir  ces deux prochaines années ? Pouvez-vous aussi partager vos expériences ?

J’espère que ce bref résumé de notre voyage vous a plu. Je prends à chaque fois du temps pour partager mes expériences avec vous. Donc si vous avez d’autres questions ou des commentaires, n’hésitez pas. Merci

 

 

 

 

 

 

 

7 Comments

  • Jean

    Reply Reply 2015/10/09

    Bonjour,

    Merci pour cet article détaillé. Quelle aventure de partir si loin pour investir.
    Je continue sagement d’investir dans ma région que je connais depuis si longtemps.
    C’est très intéressant de voir votre approche pour choisir votre investissement à l’étranger.

    A bientôt.

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/10/19

      Bonjour Jean
      Merci pour ton message. Oui il faut investir dans les zones qu’on connaît. Parfois il faut explorer des nouveaux marchés. Mais chaque investisseur est différent : ses objectifs, son vécu, son expérience, sa tolérance aux risques, le temps qui lui reste, etc.

  • Jonathan

    Reply Reply 2015/10/31

    Bonjour,

    Merci pour ce post, très intéressant!

    A propos de Birmingham, qu’entendez-vous par « La durée moyenne de détention de ce bien serait de 10 ans. Ils disent qu’il est difficile d’avoir des prévisions plus certaines au-delà »?

    Je réfléchi à y investir…

    Merci!

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/10/31

      Bonjour

      Merci pour votre commentaire

      J’ai juste repris les propos d’un fournisseur de biens. Mon but était de recueillir leurs propos et données pour ensuite les comparer. C’était pour vous montrer le processus de sélection d’un partenaire immobilier. Comme je disait un précédent lecteur de ce blog, il est difficile de trouver des intermédiaires fiables et surtout honnêtes je rajouterais. Surtout quand on veut investir à l’étranger par soi même.

      Oui 10 ans , c’est un horizon lointain mais en réalité, la plupart des personnes inscrit une durée de 5 ans, plus visible. Les marchés sont très volatils en ce moment et pour ce qui nous concerne, il suffit de regarder les variations dollars euro. La tendance actuelle est que le dollar est plus fort que l’euro mais parfois dans la journée, on voit des grandes variations; Cela est sensible quand vous devez acheter des dollars pour votre investissement immobilier.

      Trouvez un maxi d’informations et d’expérience sur le marché immobilier qui vous intéresse. Contactez d’autres investisseurs pour avoir leur retour d’expériences. Très important.

      Il y a des marchés immobiliers qui ont été très intéressants mais les prix d’achat sont maintenant trop élevés. Birmingham fait partie d’un marché secondaire, moins cyclique, moins sexy que les autres destinations touristiques comme Miami ou Las Vegas. Mais personnellement, entre Birmingham et Memphis, j’ai préféré investir à Memphis. Idéalement, j’aurais voulu plutôt investir à Nashville ou Atlanta. A choisir entre Detroit et Birmingham, je préférerais alors Birmingham. Je vais détailler la raison de ces choix dans un autre article.

  • Jonathan

    Reply Reply 2015/11/03

    Merci pour votre réponse!
    J’attendrai avec impatience votre article sur le choix de Memphis plutôt que Birmingham…

  • Rif

    Reply Reply 2015/11/05

    Bonjour,

    A Atlanta le « problème » c’est le froid non ?

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/11/05

      Certainement pas autant que le Midwest ou la côte Est !!!!! 🙂

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