Mon expérience dans le crowfunding immobilier américain

Dans cet article, je vais partager avec vous ma petite expérience en tant qu’investisseur français dans le financement participatif américain.

J’ai investi la somme de 4000 usd dans 3 projets en 2015.

C’est juste un premier test. C’est un peu comme la bourse, on  investit  seulement l’argent qu’on peut se permettre de perdre.

La société de financement participatif  spécialisée dans l’immobilier résidentiel ou commercial est Sharestates.

C’est un des rares sites de crowfunding américain à accepter  des petits investisseurs étrangers.

La plupart des projets se situe sur la côte est américaine. La société est basée à New York et a lancé sa plateforme en 2014. Plus de 120 millions  investis à ce jour dans 48 projets grâce à 2283 investisseurs.

 

Comment le crowfunding immobilier américain fonctionne ?

 

Pour faire simple, le financement participatif est basé sur le principe où plusieurs personnes ou entités apportent de l’argent sous forme de prêt pour financer un projet. Soit vous êtes rémunérés en intérêt sur la base de ce prêt (debt), soit vous touchez une part dans la revente ou la gestion du bien (equity).

Le tout est de s’inscrire en ligne, ce qui prend quelques minutes. Les signatures électroniques facilitent vraiment les transactions. Le processus d’investissement en est grandement simplifié.

Puis il suffit de  verser de l’argent dans un projet sélectionné, de signer en ligne tous les documents et enfin d’attendre chaque mois le versement des intérêts.

Il n’y pas plus passif comme investissement !

Les avantages du crowfunding immobilier est bien sûr la mutualisation des risques mais aussi que vous ne passez plus votre temps à chercher et à évaluer des offres immobilières. Vous éliminez aussi complètement les soucis d’une gestion en tant que propriétaire-bailleur. Même si de toute façon à l’étranger, vous êtes forcément obligés d’utiliser une agence de biens locatifs.

Ce système de financement permet de placer des petites sommes sans pour autant attendre d’avoir des centaines de milliers d’euro à investir. L’argent travaille donc immédiatement pour vous !

Certes les frais sont importants  mais il faut bien que l’intermédiaire en financement participatif gagne sa vie. Les frais de montage de dossiers en crowfunding, la lourdeur juridique ainsi que le développement du système informatique sont très coûteux.

Le rendement annuel serait aux alentours des 10%. Nous allons donc voir si la promesse sera tenue. Le versement des intérêts est mensuel et il démarre souvent 2 mois après le versement du « principal ».

L’argent est investi en dette dite senior debt.

Nous pouvons acheter des parts de 1000 usd. Et la durée du prêt est de 12 mois sauf si le sponsor (le porteur du projet) nous rembourse par anticipation. L’avantage est que l’implication du prêteur est court. Plus l’engagement financier est court, moins grand sera le risque.

Les projets sont évalués par la société de crowfunding immobilier qui propose un classement indicatif (rating).

A noter que tous les investissements sont risqués. Il faut donc prendre toutes vos précautions (due diligence) et appréhender ses risques. La diversification de l’investissement permet de réduire ce risque en autre.

 

 

Bilan de mon premier trimestre 2015

 

1ère investissement

  • 19 Charlotte Street, Queens, New York, 11385

C’est une rénovation de maison jumelée. L’investisseur du projet avait besoin de 305 000 usd pour rénover le bien.

Le rating est de A-.

J’ai investi 2000 usd le 19 mars 2015. Le premier versement des intérêts s’est effectué le  11 mai soit deux mois après le versement de la somme investie.

Mes intérêts se sont portés à 44.43 usd et le prêt m’a été remboursée le 24 juin.

 

Capital Stack

Type

Source

%

$

Senior Debt

Sharestates 66.3% $305,000

Common Equity

Sponsor 33.7% $155,000

Total

100% $460,000

 

 

 

2ème investissement

  • 1967 Bussing Avenue, Bronx, New York, 10466

C’est une rénovation de maison. Date d’investissement : 23 avril 2015. Somme investie 2000 usd. Le rating du projet est A-.

Le premier versement des intérêt s’est fait 10 juin (8.66 usd). Total des intérêts perçus à ce jour : 41.98 usd.

 

Capital Stack

Type

Source

%

$

Senior Debt

Sharestates 68.75% $220,000

Common Equity

Sponsor 31.25% $100,000

Total

100% $320,000

 

3ème investissement

L’argent récupéré du 1er investissement de 2000 usd (projet Charlotte) a été investi dans ce 3ème placement le 25 juin : 649 Marcy Avenue, Brooklyn, New York, 11206

C’est une rénovation d’un immeuble de rapport de 8 appartements.

Le 1er versement des intérêt s’est effectué le 14 juillet (3.33 usd) . Le 2ème versement le 16 août pour 16.66 usd.

Capital Stack

Type

Source

%

$

Common Equity

Sponsor 35.2% $650,000

Senior Debt

Sharestates 64.8% $1,200,000

Total

100% $1,850,000 (Appraised Value)

 

 

En conclusion

16 Aout 2015 :

Quand on regarde les intérêts rapportés par un petit investissement de 4000 usd, cela semble peu mais comparé au livret à 0.75%, c’est déjà beaucoup mieux !

106.31 usd d’intérêts pour 4000 usd investi soit un taux de rendement actuel de 2.65%  hors impôts.

Il est vrai que l’on ne deviendra pas riche du jour au lendemain avec des rendements aussi faibles mais au moins l’avantage est que l’argent travaille même quand vous dormez !

En plus, l’investissement passif en crowfunding immobilier permet de générer une autre source de revenu (income streams).

Il serait intéressant d’essayer le financement participatif en France et de connaître l’impact de la fiscalité. Car investir à l’étranger implique forcément des risques de change.  Si vous en avez l’expérience avec le crowfunding immobilier en France, merci de nous laisser un commentaire ci-dessous pour partager avec la communauté.

Le financement participatif peut aussi porter sur d’autres projets autres qu’immobilier. Car le but encore est de diversifier les secteurs d’investissement pour limiter les risques.

En tous les cas, c’est une transformation du crédit et du financement  que nous expérimentons et qui suit l’évolution de la société et des technologies modernes.

3 Comments

  • Jean

    Reply Reply 2015/09/07

    Bonjour,

    Excellente information! Merci beaucoup pour ce test grandeur nature qui nous donne un avant-goût. Ce serait intéressant de voir ce que cela donne sur plus long terme.

    En tout cas, en investisseur averti, c’est sûrement un bon moyen de diversifier ses risques.

    • Capital Growth

      Reply Reply 2015/09/07

      oui et de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Un adage qui est aussi important que l’emplacement 🙂

  • Jean

    Reply Reply 2015/09/08

    Exact! 😉

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