Le marché locatif aux USA

La rente locative est un des meilleurs moyens pour générer des revenus passifs.

Quand on investit dans l’immobilier locatif, on doit prêter attention à certains critères   en plus des facteurs économiques et sociaux pour préserver et optimiser ces revenus locatifs :

  • Conditions de l’offre et de la demande
  • Prix acquisition
  • Niveaux de loyers et évolution

Autrement dit :

    • Trouvez-vous facilement un locataire ? Une vacance locative trop importante endommage votre rendement.
    • Est-ce que le marché est saturé d’offres locatives ?  Trop d’offre tire le loyer vers le bas.
    • A quel prix pouvez-vous louer votre bien ? Est-ce que les loyers augmentent ?
    • Est-ce que votre locataire peut continuer à honorer son loyer ?
    • Votre futur locataire peut-il devenir le futur acquéreur de votre bien ?

 

En effet, la qualité du marché locatif déterminera le retour sur investissement de votre placement immobilier. Et si vous désirez liquider votre bien immobilier, il faudra trouver un acheteur. Soit un autre investisseur, soit un américain qui souhaite se loger.

En immobilier, les stratégies d’entrée et de sortir sont importants. Et entre d’eux, il faut que votre bien vous procure un rendement. Donc il faut que le locataire puisse payer le loyer et que ce dernier couvre suffisamment les dépenses pour que cela génère du cash-flow.

Le marché locatif aux USA se porte bien, mieux qu’en France. En août 2015, les loyers ont augmenté en général de 3.6% par rapport à la même époque. Le taux de vacance locatif baissant également, les loyers sont sous pression en faveur des propriétaires-bailleurs. C’est vraiment le moment idéal pour un investisseur.

Dans cet article, nous allons donc étudier les rent to buy ratio et les rent to income ratio.

 

Les rapports récents de Zillow montrent que louer dans certaines villes devient de plus en plus coûteux. Et qu’une part des revenus mensuels soit un tiers part dans le poste logement.  Cela peut atteindre 40% dans des villes côtières comme San Jose, Miami, Los Angeles ou San Francisco où la demande de logement excède l’offre.

Si vous pouvez vous permettre d’acheter dans ces marchés immobiliers et que vous pensez que l’appréciation est plus importante que le rendement et que vous avez la patience d’attendre, alors investir dans ces marchés chauds reste une option. Hors, on voit de plus en plus d’investisseurs californiens investir dans d’autres régions des USA à la recherche d’un meilleur cash flow.

 

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Si les américains ont dû mal à économiser pour s’acheter un toit car le loyer consomme une part importante de leur salaire, soit ils resteront longtemps locataires soit ils déménageront dans des régions où le coût de la vie est moindre. D’où l’intérêt de suivre les tendances démographiques et de savoir qui seront vos futurs locataires, où ils vont, etc.

Les taux d’intérêts sont historiquement bas. Cela doit favoriser l’achat pour les primo-accédants. Mais si ces derniers ont dû mal à économiser pour leur prêt ou si les perspectives d’emploi restent instables, ils seront peu nombreux à  vouloir s’engager dans un prêt. Hors la banque centrale, toutes les banques centrales mondiales peinent à relancer leurs  économies en dépit des planches à billet à go go. Cela ne favorise que les bulles spéculatives nourries par un tel flux de capitaux financiers.

On constate donc une baisse significante du homeownership rate qui passe  de 69.2%  en 2004 à  63.4% en 2015. C’est le taux le plus bas depuis 1967 selon the Joint Center for Housing Studies of Harvard University Les américains (génération X) sont nombreux à avoir perdu leurs maisons et le temps que leur crédit se rétablisse, on assiste donc à un nouveau cycle. Il faut aussi pouvoir se constituer un apport et donc pouvoir économiser.

Les conditions de prêts sont devenus plus rigoureux depuis la crise du subprime et pour que les américains puissent acheter un bien immobilier de nouveau il faut qu’ils aient une stabilité de revenus. Donc la santé de l’économie américaine doit pouvoir fournir du travail et les salaires doivent augmenter plus vite que les loyers. Hors les salaires sont faibles depuis la crise.

Mais le travail ne serait-il pas devenu plus précaire ? Il y a aussi une autre tendance qui dit que les jeunes américains dits milleniums ne veulent pas acheter pour le moment. Avec une dette moyenne d’études de 32 000 usd, ces jeunes sont déjà fortement endettés avant même d’avoir commencé à travailler !!

Pendant la crise, il y a eu très peu de constructions nouvelles et ce n’est que très récemment que les promoteurs ont commencé à redévelopper ce marché neuf. Hors cela permettait d’élargir l’offre de logement. Mais le retard accumulé ces dernières années a été important ce qui laisse perdurer la pression sur les prix des logements, les loyers puisque le stock de logement vacant est de plus en plus bas.

Les américains souvent obligés de prendre un emprunt sont donc en concurrence avec les investisseurs qui paient cash ?

Quels sont les impacts pour un investisseur immobilier ?

 

Plusieurs à vrai dire. En fait tout dépend si vous avez investi dans un bien immobilier dans le but de le revendre à des américains qui voudront  s’y loger. Dans ce cas, il est préférable de viser des lieux désirables et un bien de qualité.

Ou alors vous avez acheté un bien uniquement pour le louer. La qualité de votre locataire et bien sûr de votre bien immobilier influenceront votre rendement. Plus élevés seront les frais de maintenance, plus grande sera la  défaillance ou la vacance locative, plus faible sera votre rendement locative net.

 

Hors il existe bien un ratio d’équilibre entre prix d’acquisition et loyers qui déterminera votre rendement.   Plus votre prix d’achat sera élevé, plus votre bien aura de la valeur car bien situé et récent. Mais le loyer sera plafonné et le rendement plus bas. En tous les cas, le rendement n’est pas infini malheureusement.

  Entre 4% t 6%. Mais vous aurez plus de chance de vendre le bien à un futur propriétaire qui  voudra  y habiter. L’appréciation du bien vous permettra de gagner plus d’argent dans le meilleur des cas.   Si le ticket d’entrée est bas, moins bien sera situé le bien, moins qualitatif sera la propriété. Le quartier sera plus blue-collar mais le rendement sera plus attractif. Entre 6% et 10%. Vous aurez plus d’opportunités de revendre le bien à un autre investisseur qui recherche un rendement.
 
Dans ce cas de figure, c’est le rendement qui prime sur l’appréciation du bien.   les deux cas de figure, il est important d’optimiser la recherche d’un bien au mieux avec une optique de valeur. Acheter un bien immobilier avec un minimum de frais de maintenance (capex) dans un quartier correct et au sein d’un marché qui reste stable ou s’apprécie.         Emplacement, emplacement emplacement.     L’achat immobilier de valeur n’a pas de but spéculatif.  
 
L’investissement doit pouvoir générer du cash flow mensuel.
      Une gestion locative professionnelle et de qualité permettra enfin de sélectionner un bon locataire, de répondre aux besoins de ce dernier et d’être réactif face aux problèmes de maintenance.   Une société en investissement clef en main qui sera le plus honnête avec vous quant à la sélection du bien dans un quartier correct et qui ne trichera pas sur la qualité de la rénovation vous aidera à optimiser votre rendement.   Un bien de qualité loué à un loyer correct avec un locataire soigneusement sélectionné sera moins problématique surtout pour un investisseur étranger.   Rappelons-nous, l’avantage d’investir dans l’immobilier aux USA est que près de la moitié des américains loue.  Et les loyers augmentent.  Depuis 2001, le loyer moyen mensuel a augmenté plus rapidement que l’inflation alors que les revenus ont baissé. Pire depuis la crise de 2008 et actuellement les salaires n’augmentent pas autant.  

Source : http://www.thefiscaltimes.com/2015/10/23/How-Rising-Rents-Are-About-Crush-American-Spending-Power

 

Et en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes intéressés de savoir de combien vous pouvez augmenter les loyers par an et les conditions de l’offre et de la demande locative. Si vous augmentez trop le loyer, est ce que le locataire va commencer à chercher ailleurs ? Si tout le monde offre les mêmes niveaux de loyer, le locataire devra juste subir ces hausses mais est ce que la tendance serait qu’il déménagera vers des régions ou des villes où le coût de la vie sera moins chère ? Où est-ce que son salaire augmente proportionnellement et suffisamment pour supporter ces hausses de loyer.  

Si vous augmentez trop les loyers, les locataires vont peut-être penser qu’il est plus intéressant d’acheter maintenant. Vous aurez donc plus de rotation locative.

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La demande locative existe donc aux USA mais encore faut-il investir dans le bon endroit et choisir les bons partenaires.

  Si c’est l’achat plaisir qui est important pour vous et que votre budget d’investisseur est élevé, alors privilégiez des marches comme Miami. Si vous avez un budget plus limité, alors il ne vous restera que des marchés secondaires comme le Midwest. Le risque est peut-être plus grand mais le bien doit pouvoir vous procurer un cash flow quasi immédiat.

              Cliquez ici pour voir la carte rental returns and cash flow de Realty Trac.           Rental Markets on the Rise Sources: RealtyTrac, HUD, U.S. Census  

Cliquez ici pour lire le rapport du marché résidentiel locatif du 1 er trimestre 2015 de Realty Trac.

Ou ici pour un aperçu des 56 micro-marchés locatifs aux USA. (Analysis Identifies Best and Worst Markets for Rental Returns and Emerging Rental Markets; 56 Counties Most Favorable for Buying Based on Affordability, Home Prices, Wages )

 

Cliquez ici pour lire le dernier rapport (2ème trimestre 2015) de Allpropertymanagement.

Ici pour le classement d’octobre 2015 de Biggerpockets.

Et le rapport de mai 2015 de Realtor.com

Rental ranking Q2 2015 de All Property Management.

 

Regional Ranking National Ranking Vacancy Rate Rent Variance Capitalization Rate Property Appreciation Job Growth Days on Market Job Avail. Rank1 Rental Avail. Rank2 T & I Cost Rank3
West
1 Seattle, WA 1 4.00% 11.90% 6.81% 8.95% 3.91% 38 22nd 15th 2nd
2 San Francisco, CA 2 3.70% 15.72% 5.00% 10.84% 2.87% 29 2nd 10th 10th
3 San Jose, CA 3 4.40% 14.94% 3.79% 9.65% 5.74% 27 1st 13th 21st
4 Denver, CO 4 4.30% 9.47% 4.52% 11.61% 2.94% 33 9th 5th 16th
5 Portland, OR 5 3.50% 14.14% 4.69% 8.59% 2.95% 44 34th 22nd 4th
6 Salt Lake City, UT 8 5.30% 5.08% 5.34% 5.04% 4.27% 50 12th 26th 1st
7 Las Vegas, NV 11 7.80% 2.49% 7.46% 9.25% 3.29% 61 58th 8th 8th
8 San Diego, CA 13 2.30% 5.84% 4.52% 4.75% 2.79% 44 62nd 19th 10th
9 Los Angeles, CA 15 3.00% 7.79% 4.03% 6.14% 2.52% 45 55th 38th 16th
10 Sacramento, CA 21 4.70% 5.35% 5.36% 6.26% 2.11% 33 67th 23rd 21st
11 Fresno, CA 23 4.30% 3.35% 5.67% 5.48% 3.07% 52 71st 35th 21st
12 Riverside, CA 25 6.30% 3.85% 5.96% 5.85% 3.71% 62 74th 25th 16th
13 Oxnard, CA 28 3.70% 5.47% 4.05% 4.76% 1.36% 49 40th 40th 21st
14 Honolulu, HI 34 7.50% 8.57% 5.35% 5.47% 1.76% 58 66th 43rd 4th
15 Bakersfield, CA 47 3.70% 1.17% 6.79% 4.38% 1.38% 56 75th 28th 44th
Midwest
1 Columbus, OH 10 5.50% 9.90% 7.77% 4.20% 1.61% 52 23rd 18th 36th
2 Grand Rapids, MI 18 2.50% -0.46% 6.94% 6.65% 1.97% 51 33rd 27th 29th
3 Toledo, OH 27 4.40% 3.65% 9.80% 3.86% 2.32% 68 20th 72nd 41st
4 Indianapolis, IN 30 11.20% 0.74% 8.75% 3.74% 2.36% 67 26th 30th 14th
5 Kansas City, MO 35 5.00% 0.93% 8.23% 5.11% 1.71% 65 29th 41st 49th
6 Omaha, NE 36 6.50% 3.24% 7.39% 4.48% 1.15% 44 27th 33rd 57th
7 Detroit, MI 39 8.50% 0.40% 8.17% 7.06% 2.27% 46 39th 66th 50th
8 Cincinnati, OH 40 15.20% 5.83% 8.16% 3.21% 2.20% 68 35th 48th 26th
9 Minneapolis, MN 42 6.70% 2.03% 6.69% 3.60% 1.66% 51 24th 29th 51st
10 Cleveland, OH 45 6.10% -1.69% 9.50% 5.21% 1.41% 73 25th 70th 29th
11 Akron, OH 48 14.60% 3.86% 7.25% 5.53% 0.00% 66 3rd 59th 32nd
12 St. Louis, MO 51 8.70% 6.13% 8.28% 3.73% 1.38% 70 43rd 63rd 36th
13 Milwaukee, WI 54 4.90% 2.40% 7.07% 3.41% 0.97% 61 28th 60th 46th
14 Chicago, IL 57 7.20% -8.05% 6.91% 4.36% 1.31% 63 15th 58th 41st
15 Dayton, OH 59 7.00% 0.00% 10.58% 3.00% 1.00% 69 18th 73rd 32nd
Southeast
1 Nashville, TN 6 4.80% 9.30% 5.26% 5.26% 3.44% 42 21st 12th 31st
2 Raleigh, NC 7 3.10% 4.02% 5.23% 4.89% 2.84% 59 8th 6th 10th
3 Louisville, KY 12 4.40% 3.61% 7.76% 4.38% 2.97% 62 31st 42nd 10th
4 Atlanta, GA 16 8.40% 11.57% 6.52% 7.98% 2.94% 53 46th 17th 41st
5 Orlando, FL 19 7.00% 5.55% 6.90% 9.69% 4.26% 72 47th 4th 57th
6 Charlotte, NC 26 8.60% 5.10% 6.32% 5.71% 2.36% 67 37th 11th 32nd
7 Tampa, FL 29 8.00% 3.97% 7.87% 9.48% 2.97% 69 53rd 34th 57th
8 Miami, FL 37 5.70% 6.45% 6.55% 10.73% 2.83% 80 73rd 21st 64th
9 Columbia, SC 41 8.10% 8.28% 7.56% 5.21% 1.34% 80 54th 24th 25th
10 Greensboro, NC 50 9.50% 2.25% 7.80% 0.98% 2.64% 92 14th 39th 32nd
11 Jacksonville, FL 53 12.50% 1.54% 6.45% 7.97% 2.40% 73 48th 20th 57th
12 New Orleans, LA 56 9.10% 6.67% 7.70% 5.75% -0.58% 72 68th 32nd 47th
13 Richmond, VA 63 7.40% 2.97% 6.32% 2.87% 0.43% 72 30th 31st 20th
14 Virginia Beach, VA 66 4.60% 1.04% 7.12% 3.36% 0.90% 81 63rd 50th 4th
15 Birmingham, AL 68 18.10% 0.67% 7.65% 4.88% 1.68% 80 56th 51st 40th
16 Memphis, TN 71 11.80% 0.23% 8.71% 4.06% 1.11% 72 41st 71st 51st
17 Baton Rouge, LA 73 8.00% -5.63% 6.30% 3.78% 1.57% 74 60th 46th 44th
Southwest
1 Austin, TX 9 4.50% 4.65% 4.97% 9.85% 3.26% 46 16th 1st 67th
2 Phoenix, AZ 14 6.30% 5.98% 5.85% 5.36% 2.51% 57 51st 7th 3rd
3 Dallas, TX 17 6.20% 5.09% 5.81% 9.44% 3.49% 38 36th 9th 70th
4 Houston, TX 32 7.90% 6.63% 4.96% 10.00% 2.08% 52 59th 3rd 70th
5 Oklahoma City, OK 33 6.80% 3.88% 6.55% 4.61% 1.83% 52 42nd 14th 51st
6 San Antonio, TX 38 9.30% 5.55% 5.65% 7.64% 2.83% 53 61st 2nd 75th
7 Tulsa, OK 43 10.90% 6.05% 7.79% 6.90% 0.52% 59 44th 37th 51st
8 Albuquerque, NM 60 7.70% 5.37% 6.48% 2.24% 1.64% 67 45th 62nd 15th
9 Tucson, AZ 67 7.50% 1.41% 7.29% 3.69% 0.58% 75 64th 47th 9th
10 El Paso, TX 75 8.70% 2.75% 9.27% 0.60% 0.07% 86 72nd 68th 73rd
Northeast
1 Washington, DC 20 5.20% 1.94% 6.17% 3.67% 2.19% 54 6th 16th 16th
2 Boston, MA 22 2.60% 1.17% 6.09% 4.51% 1.87% 59 5th 36th 26th
3 Worcester, MA 24 1.40% 10.66% 6.62% 3.22% 2.09% 72 7th 49th 51st
4 Springfield, MA 31 3.20% 21.20% 6.54% 2.54% 2.09% 75 10th 52nd 56th
5 Baltimore, MD 44 7.30% 3.91% 6.79% 2.62% 1.92% 67 19th 45th 36th
6 Pittsburgh, PA 46 4.40% -0.48% 8.31% 3.59% 2.15% 69 32nd 74th 36th
7 Providence, RI 49 2.40% 8.52% 5.11% 4.15% 1.89% 68 57th 55th 62nd
8 New Haven, CT 52 4.00% 8.60% 7.74% 2.54% 1.22% 76 11th 75th 70th
9 New York, NY 55 4.50% -0.18% 6.58% 3.48% 1.66% 87 13th 53rd 26th
10 Philadelphia, PA 58 6.60% 4.65% 7.71% 3.32% 0.89% 81 50th 57th 4th
11 Rochester, NY 61 5.40% 5.74% 9.58% 1.93% 1.72% 58 69th 67th 69th
12 Buffalo, NY 62 18.70% 9.89% 8.09% 3.86% 1.61% 55 65th 64th 61st
13 Poughkeepsie, NY 64 5.30% 10.93% 8.78% -0.19% 1.78% 130 70th 54th 62nd
14 Allentown, PA 65 3.40% 1.58% 8.23% 1.30% 1.11% 82 38th 56th 48th
15 Hartford, CT 69 5.60% 0.33% 6.63% 2.28% 1.90% 75 17th 69th 64th
16 Syracuse, NY 70 10.30% 11.66% 8.68% 2.39% 0.66% 75 52nd 65th 67th
17 Bridgeport, CT 72 8.70% 5.64% 3.68% 2.18% 1.36% 86 4th 44th 73rd
18 Albany, NY 74 7.90% 8.89% 6.45% 2.20% 0.95% 83 49th 61st 66th

1: Job Availability Index. Ranks metropolitan areas by the ratio of population to current job openings.

2: Future Rental Availability Index. Ranks metropolitan areas by comparing their population growth to the amount of housing under construction within them.

3: Tax and Insurance Cost Index. An aggregate ranking of annual homeowner insurance premiums and property taxes.

Learn more about these Rental Ranking metrics here.

Je vais commenter ces rapports dans un autre article.

Egalement une description du locataire américain. Le bureau du recensement américain fournit des statistiques riches. Sachant que 28% des locataires américains  gagnent moins que 20 000 usd  par an, il est intéressant de savoir à qui vous louez et comment votre bien locatif sera entretenu. Personnes agées, latino, black, ouvrier, classe moyenne, urbain ou banlieue, famille ou étudiant ?

Le locataire américain est un volage. Il reste en moyenne dans une propriété 2 à 3 ans. Est-ce que alors un locataire section  8 est plus stable ?

1 Comment

  • CHARGE

    Reply Reply 2016/12/22

    je recherche informations sur le marché immobilier US pour éventuellement investir

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