Le marché immobilier en Georgie, Alabama et Tennessee

Dans cet article, nous allons mettre en pratique l’étude de quelques marchés immobiliers aux USA.

En particulier, la Georgie, l’Alabama et le Tennesse qui feront l’objet de mon voyage ce septembre 2015 pour aussi rencontrer les sociétés d’investissement.

 

Map Of BirminghamMap Of Memphis

 

Le processus d’acquisition pour investir dans l’immobilier aux USA est donc d’abord de sélectionner les marchés ou les villes, puis de sélectionner les agences ou les sociétés d’investissement et enfin de sélectionner les biens. 

Souvent les investisseurs étrangers font le contraire. Ils choisissent leurs lieux de vacance puis leurs biens immobiliers. Ils laissent souvent leur coup de coeur et leurs émotions gérer leurs investissements.

On m’a donc posé la question récemment : pourquoi avoir choisi ces marchés ? Pourquoi l’Alabama ou Memphis ?

Je vais partager avec vous un graphisme de Juin 2015 de Bloomberg qui parle de lui-même puis vous expliquer rapidement pourquoi j’ai choisi ces marchés.


Les études démographiques montrent que les gens se déplacent vers le sud. 
 Le climat y est plus doux. Vous avez donc le choix entre le Texas et son pétrole, la Floride et son tourisme, La Georgie et Coca-Cola, l’Alabama et son économie de services ou encore la Louisiane et le Mississippi mais plus pauvres.

Le sud est en effet intéressant climatiquement car il ne souffre pas du froid polaire qui gèle les tuyauteries (plus de frais de maintenance) et paralyse la vie quotidienne. Mais le sud rencontre plus souvent les ouragans et possède un taux d’humidité plus élevé. Problème de termites ou de moisissures ? A examiner de plus près.

Investir dans l’immobilier au Texas est trop coûteux. J’y suis allée en mars 2015 et les bonnes affaires sont devenues rares. La concurrence est rude. En plus ils ont des problèmes structurels de fondations aux maisons. La région est aussi sujette aux intempéries comme le montrent les inondations de mai 2015. Les taxes foncières sont enfin élevées même si l’impôt sur le revenu n’existe pas.

La Floride reste intéressante (j’y ai acheté un bien). L’ économie y est florissante grâce au tourisme (voir tableau ci-dessous), pas d’impôt sur le revenu. Il fait beau en Floride et cela attire aussi beaucoup de retraités.  Le marché immobilier est en train de se stabiliser. Ce sont les ouragans qui me font peur. Eux aussi ont des problèmes de fondations.

 

 

C’est pour cela que mon voyage va se concentrer sur la Georgie, l’Alabama et le Tennessee. Je vais découvrir des nouveaux marchés et par la même occasion diversifier le portefeuille immobilier.

On conseille un grand maximum de 5 villes différentes pour l’immobilier aux USA. Au-delà, cela devient difficile de gérer l’investissement immobilier à distance. Il est certain que c’est plus facile de laisser l’agence immobilière tout gérer mais si vous devez payer vous-même les impôts ou les assurances, cela multiplie les interlocuteurs et augmente les risques d’oubli. Trop se diversifier peut s’avérer pénalisant car vous n’arrivez plus à suivre les marchés, les changements de lois ou de fiscalité, etc.

Mais revenons à vos villes et le pourquoi de cet article ….

Atlanta dans l’Etat de Georgie est intéressant pour le futur. Je pense qu’il est trop tard pour y faire des bonnes affaires mais on prédit pour cette grande ville une expansion démographique et un développement économique certain. J’en fais donc le point de départ de notre voyage.

Puis vient l’Etat d’Alabama et la ville de Birmingham. Quand j’ai entendu parler pour la première fois de cet Etat, je ne savais même pas où il était situé. Un des intérêt de l’Alabama est la faiblesse de sa taxe foncière et le peu de concurrence sur ce marché à la différence de Memphis ou Atlanta. Ces derniers ont vu un flot important de Hedge funds ou d’investisseurs. Je pense donc que les biens locatifs abondent sur ces deux villes et déduis que la vacance locative y est plus forte.

Enfin, nous allons clôturer notre voyage par Memphis dans l’Etat du Tennesse. Nashville étant trop coûteux pour l’immobilier.

Memphis et Birmingham sont intéressant car les prix d’acquisition sont plus faibles. Compter entre 60 000 et 85 000 euros pour une maison de 3 chambres selon les quartiers pour un loyer environ de 800 dollars.

Memphis est un grand centre de distribution donc beaucoup de main d’oeuvre peu qualifié. Les employés dit blue collars sont donc locataires. D’ailleurs près de la moitié de la population loue. Le marché de la location est donc soutenu. Reste à savoir si la taux de vacance n’est pas trop importante. C’est pour cela qu’il est important de bien sélectionner les emplacements.

 

Donc 3 villes feront partie de notre voyage de Septembre 2015 aux USA : Atlanta, Birmingham et Memphis.

 

En investissement immobilier et surtout quand on veut faire des bonnes affaires, il faut parfois s’attarder sur des lieux pas très sexy. Car finalement, vous n’allez pas y habiter. Inutile d’acheter des superbes villas car le rendement décroît paradoxalement.

L’important est que :

  • Les villes dans lesquelles vous investissez se développent économiquement et démographiquement
  • Votre bien se loue et que la demande soit idéalement supérieure à l’offre immobilière
  • Que le cash flow ou le rendement soit consistant
  • Que la vacance locative soit relative et les charges maîtrisées

Les investisseurs étrangers sont très habitués des grandes villes touristiques. Les Français sont attirés par la Floride ou Las Vegas car ils associent immobilier et tourisme. C’est sûr que l’on ne pense pas à l’Alabama quand on pense USA. Pour nous les USA, c’est la côte californienne, les plages de Miami ou les tours de New York.

L’avantage de l’immobilier aux USA est que le pays est tellement vaste, qu’il existe des opportunités dans une grande partie du pays. Ainsi pour augmenter le rendement, il faut acheter à un prix bas pour un loyer haut.

Et comme le marché immobilier américain s’est bien redressé, les investisseurs locaux ne sont donc tournés vers des marchés moins glamour que Phoenix et moins cher que Los Angeles par exemple. Ils investissent donc dans le Midwest avec Chicago ou Indianapolis, Kansas City, Little Rock, Memphis, Birmingham, etc.

 

C’est le processus d ‘analyse de marché et de recherche d’un bien immobilier que je vais donc décortiquer pour vous.

Cela commence par des chiffres comme le résume mon tableau ci-dessous.

Tendances économiques et démographiques immobilier USA tableau atableau 2

Evolution des prix d’acquisition et des marchés immobiliers à Atlanta, Memphis et Birmingham

 

Le but est de vérifier que nous n’achetons pas trop cher et de confirmer que les prix d’achat sont encore au-dessous du pic du marché. Car on commence à gagner de l’argent dès l’acquisition. Et acheter au-dessous des prix de marchés permet d’augmenter les gains en appréciation et surtout d’optimiser le retour sur l’investissement.

Acheter à un prix bas un bien de valeur qui se loue facilement avec un loyer au maximum est la clef du succès.
Dans les Etats où les prix des biens sont encore bas et la reprise un cran en retard par rapport à la moyenne nationale, il est possible d’acheter des maisons pour 60 000 – 80 000 euros.

Investir dans l’immobilier est ainsi une question de timing et l’intégration de plusieurs critères économiques ou humains. Les gens auront toujours besoin de se loger et particulièrement aux USA où la moitié de la population loue. La demande existe donc.

 

Evolution des prix de l’immobilier à Atlanta

source : www.us.spindices.com

source : www.us.spindices.com

 Evolution des loyers à Atlanta

Source : rentrange

 

Evolution des prix de l’immobilier à Memphis

 

Source :research.stlouisfed.org

Source :research.stlouisfed.org

 

Cliquez ici pour lire l’article sur le marché de l’immobilier à Memphis.

 

Evolution des loyers à Memphis

Source : rentrange

 

Evolution des prix de l’immobilier à Birmingham

Evolution des prix de l'immobilier à Birmingham AL  

Evolution des loyers à Birmingham

 

Source : rentrange

 

Comparaison entre Nashville et Atlanta  

    Comparaison entre Memphis et Birmingham  

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