Le cycle immobilier aux USA

En investissement, il faut acheter et revendre au bon moment. C’est pour cela qu’il est important de suivre les tendances pour essayer de prédire l’avenir au mieux.

Après la crise des suprimes et les grandes augmentations des prix de l’immobilier aux USA, on est amené à être plus vigilant. Beaucoup suivent donc le cycle immobilier actuel avec attention. La plupart des gens vont profiter de cette reprise immobilière jusqu’à la prochaine spéculation et bulle immobilière.

Mais en tant qu’investisseur aguerri, on ne doit cependant pas avoir une mémoire courte. C’est pour cela qu’il est intéressant de comprendre les cycles immobiliers.

 

Quel est le cycle immobilier aux USA ?

 

Il existe deux écoles : celle du cycle de 10 ans et celle des 18 ans

Examinons la dernière théorie !

Hormis la deuxième guerre mondiale et 1979 quand les taux d’intérêts ont doublé, le cycle suit une récurrence régulière sur 18 ans comme le montrent les  deux graphiques ci-dessous :

 

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First, the big picture: The U.S. federal government began selling off land in the year 1800. Since then, there have been peaks and valleys of land sales and speculation roughly every 18 years.

“The next major bust, 18 years after the 1990 downturn, will be around 2008, if there is no major interruption such as a global war.” — Fred E. Foldvary (1997)

 

Le tsunami de 2008 était en fait prévisible et la résultante des politiques gouvernementales. La facilité de crédit avait gonflé la bulle immobilière. Et la politique de la FED y était pour beaucoup car tous les Etats font de l’inflation leur obsession salvatrice. En effet, l’injection de liquidité grâce à  la planche à billet ne fait que gonfler  anormalement les prix.

 

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 Selon Norm Miller, Hahn Chair of Real Estate Finance in the School of Business Administration’s Burnham-Moores Center for Real Estate at the University of San Diego (USD), les vraies crises immobilières sont plutôt rares.

“[A] reason why we do not use the term ‘price bubble’ freely is that real ones are very infrequent. Examples of real bubbles include, stock prices in 1929, 1987, and NASDAQ stocks in 2000, gold and silver in 1980, Japanese land and real estate prices in 1989-90, and, of course, home prices in the U.S. in 2005- 2007. Based on these rare examples, it is reasonable to say that true bubbles only occur on average once in a generation.”

Quelles sont les étapes dans un cycle immobilier ?

 

 

A graphic representation of the real estate cycle's four quadrants: recovery, expansion, hyper supply, recession

Graphique avec les 4 phases du cycle immobilier aux USA

 

La question qui importe dans cet article est : où en sommes nous maintenant ?

 

Nous entrons dans la phase d’expansion 9 ans après le pic de 2006 et 7 ans après le crash de 2008 comme nous pouvons le constater sur l’ensemble du marché immobilier aux Etats-Unis. Des marchés comme les côtes Est ou Ouest, Denver, le Texas sont en pleine expansion avec une demande locative forte, les loyers en hausse, des prix d’achat inabordables et le boom des constructions de nouvelles unités.

Et Fred Folvary de noter que les différents actifs de l’immobilier suivent une évolution coordonnée. Les 400 micro-marchés à l’intérieur des USA réagissent différemment également et ont leurs propres cycles immobiliers.

La hausse des prix reste soutenue mais non spéculative.

Avec l’ajustement de l’inflation, nous restons encore à 30% en-dessous du pic de 2005. Le taux de vacance est normal et la course aux emprunts n’est pas déraisonnée. Les loyers sont en hausse.

Le délai normal de mise sur le marché est de 6 à 7 mois et il est juste au-dessous des 5 mois depuis décembre 2014.

 

Comme l’indique aussi le Case-Shiller index, les prix de l’immobilier a augmenté de 4%¨à 5% dans l’ensemble du pays.

 

 

This graphic shows the national real estate property type cycle locations

 

En conclusion, ceux qui ont souffert de la crise de 2008 attendent la prochaine avec appréhension. Les investisseurs aguerris quant à eux attendent les prochaines opportunités avec impatience. En attendant le rendez-vous de 2024, il faut savoir comment tirer les avantages du cycle immobilier actuel   !  Bon investissement !

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