La fiscalité immobilière américaine

La fiscalité immobilière américaine est lourde.

En tant qu’investisseur étranger, l’administration des impôts (l’IRS) vous traitera différemment d’un résident américain. Cliquez ici pour suivre le guide de l’IRS.

Vous devez payer des impôts et des taxes indépendamment de votre statut d’investisseur et des traités qui existeraient entre votre pays de résidence et les USA.

Aux USA, les taxes et impôts relèvent de trois niveaux : fédéral, état, local (région, ville, municipalité).

Ils sont plus ou moins élevés selon les Etats. La Californie et Hawaii sont en peleton. Alaska et Wyoming sont les seuls à avoir baissé la pression fiscale.


State Government Tax Collections

[Source: U.S. Census Bureau]

Le niveau d’imposition a donc un impact sur votre rentabilité mais aussi sur les migrations de population. Les gens qui cherchent à déménager le font car ils sont à la recherche d’un emploi stable, d’un logement accessible, d’un environnement sécurisant et attractif pour vivre ou élever des enfants, des infrastructures développés, d’une météo et d’une fiscalité plus douce.

State Income Map - Migrations Between States

 

Concernant l’immobilier, les principaux prélèvements sont :

 

Autrement dit, quand vous générez un profit de votre location, quand vous revendez votre bien, vous devez payer des taxes et impôts.

Que votre bien soit loué ou utilisé en tant que résidence secondaire, vous devez aussi payer des impôts fonciers aux USA.

 

La méthode de taxation sur les revenus locatifs dépend de comment le propriétaire se conduit au niveau de son investissement :

  • Si son comportement est dit  passif, il y un impôt à la source fixe de 30% sur les revenus bruts locatifs. Passif veut dire que c’est le locataire qui paye toutes les dépenses liées au bien. Le property manager peut et doit retenir ses 30% de vos revenus  locatifs bruts.
  • Si le propriétaire bailleur gère sa location comme un business, il sera taxé sur ses revenus locatifs nets sur une base d’imposition progressive. Il pourra déduire de ses revenus bruts des dépenses.Pour plus d’information, cliquez sur le lien de l’IRS concernant les non résidents américains percevant un revenu locatif.

 

Comment faire sa déclaration d’impôt aux USA ?

 

Votre comptable ou CPA vous aidera à remplir votre déclaration.

La déclaration d’impôts aux USA se fait donc annuellement.  Elle couvre une année civile du 1 er janvier au 31 décembre. La date limite du dépôt du dossier est le 15 juin de l’année suivante.

En tant qu’investisseur étranger, vous devez avoir une numéro d’identification pour être identifié au niveau fédéral : Individual Tax Identification Number (ITIN).  Demandez à votre comptable si il est un Certified Acceptance Agent auprès de l’IRS. Il vous aidera à obtenir votre ITIN number. Pour cela, il doit d’abord obtenir une lettre de votre property manager attestant que ce dernier gère bien votre bien locatif.

Vous devez aussi fournir une copie de votre passeport. Tout ceci pourra être envoyé par e-mail à votre comptable dans un premier temps. Les originaux doivent être ensuite postés physiquement.

 

LLC

Si vous possédez par exemple une LLC au Nevada, cette dernière aura une « employer identification number » mais vous devez toujours avoir a ITIN number. Si vous êtes l’unique propriétaire de votre LLC,  les revenus et dépenses de votre bien locatif sont déclarés sous a « personal tax return ».

La llc vous offre une certaine protection juridique mais au niveau des impôts, vous serez traités comme un individu.

LLC ayant une taxation à titre personnel bénéficie d’une taxation sur les  « long-term capital gains rates (15% on first $400,000 of gain) and graduated income tax rates (starting at 10%) on profit ».

Si la LLC devait lui même faire sa propre déclaration d’impôt, le taux d’imposition sur les plus-values est un taux fixe de 40,5% sur le profit.

 

Procédure de déclaration fiscale aux USA

 

  1. Que devez-vous déclarer ?

    Vos revenus et vos dépenses

  2. Que pouvez-vous déduire de votre impôt ?

    1/ la dépréciation.

    Un bien immobilier américain se déprécie. Il existe plusieurs taux de dépréciation selon si il s’agit d’un investissement résidentiel ou commercial. Le montant déprécié se déduit des revenus locatifs locatifs et est considéré comme une dépense dans votre déclaration. Attention les montants dépréciés seront récupérés à la vente de votre bien.

    2/ la taxe foncière

    3/ les frais de maintenance et de gestion

    4/ l’assurance

    5/ les frais de voyage

    6/ les intérêts de son emprunt aux USA

  3. Comment déclarer ?

Votre comptable est votre allié. Il prendra contact avec votre property manager pour obtenir les détails des revenus et des dépenses. Votre comptable vous demandera de remplir un fichier où se trouve un résumé de toutes vos dépenses.

Et ce sera le formulaire d’une trentaire de page de déclaration d’impôt  1040NR qui devra être officiellement rempli et remis à l’IRS en tant que propriétaire bailleur ou investisseur étranger.

Il y aura aussi le formulaire W8 à remplir par les individus ou entités et  qui est un « certificate of foreign status ». Il existe plusieurs formulaires W8 (W-8 ECI, W8, etc).

Ceci permettra de bénéficier de certaines exemptions de retenue à la source (jusqu’ à 30%)  selon les traités fiscaux entre votre pays d’origine et les USA.  Il faut remplir le W8 dès que vous percevez des revenus qu’ils soient des loyers, des dividendes, des intérêts, etc. Sinon votre broker ou sociétés d’investissement seront obligés de retenir une partie des taxes sur vos revenus.  Ces derniers qualifiés de withholding agent remplissent le formulaire 1042-S

 

Leave A Response

* Denotes Required Field