Comparativement aux autres pays, le marché immobilier américain reste encore abordable si les bons marchés sont trouvés.

Il existe plus de 14 millions de maisons à louer aux USA. Le marché des propriétaires-bailleurs est très fragmenté. 68% d’entre eux possèdent moins de 7 biens immobiliers.

Il a subit une grande correction en 2008. Si vous recherchez à diversifier vos investissements immobiliers, il existe encore de belles opportunités. Certes le marché est devenue compétitif mais l’immobilier américain comparé à d’autres marchés internationaux reste encore attractif.

Comme le montre le Case-Shiller index, les prix de l’immobilier ont augmenté de 4% à 5% aux USA en général.

L’immobilier aux USA n’est pas plus compliqué qu’en France. Cela requiert un suivi du marché et quelques connaissances. Il faut ensuite être bien entouré de professionnels.

Evolution du marché

• Suivi de la bulle immobilière
• Suivi de l’inventaire
• Perspectives pour 2015
• Suivi des prix et du stock via Recovery Watch de CNBC
• Les stats du Realtor.org
• Les stats de l’INSEE américain
• Rapport 2015 de Visio Financial Services
• L’excellente vidéo du NAI et de Peter Linneman
• Les rapports et vidédo de Freddie Marc
• Cushman & Wakefield International Investment Atlas publication
• Les rapports de MGIC
• Les rapports du HUD.GOV

Cliquez ici pour lire le rapport concis de mai 2015 et en plus détaillé ici.

Où investir dans l’immobilier aux USA ?

• Déterminer votre profil d’acheteur. La différence entre un acheteur novice d’un bien et un investisseur
• Trouver Les opportunités d’investissement
• Effectuer vos vérifications et « due diligence »
• Eviter les risques naturels
• Choisir les Etats avec des indicateurs économiques positifs. Ici pour voir une liste rapide. Utiliser les rapports CAFR de chaque ville est un excellent outil d’analyse. Ici pour en lire un.
• Déterminer les Etats, régions ou villes pro locataire ou pro propriétaire-bailleur

 Où acheter une résidence secondaire aux USA ?

Je ne suis pas une fan des résidences secondaires comme achat immobilier car ce n’est pas un achat de rentabilité. Cependant si vous avez les moyens d’entretenir le bien alors les articles suivants vous intéresseront.

• Avantages et inconvénients d’une résidence secondaire
• Location saisonnière

Comment investir dans l’immobilier aux USA ?

1/ Les outils de recherche

• La recherche d’offres immobilières : Comment et où  ?

  1. Internet et des sites comme Trulia, Zillow ou Redfin, Loopnet ou Craiglist. Attention à la fraude cependant.
  2. Utiliser des agents immobiliers américains et  les bases de données immobilières comme le national ou local mls
  3. De particulier à particulier (sale by owner) grâce aux annonces dans les journaux ou le bouche à oreille ou en conduisant dans les quartiers
  4. Les sociétés de revente de biens (wholesaler, flip)
  5. Les sites de ventes aux enchères comme www. auction.com ou www. hubzu.com
  6. Eviction records pour trouver des propriétaires-bailleurs en difficultés
  7. Les sociétés d’investissement clef en main

2/ Les modèles d’investissement immobilier

1. Immobilier de rendement ou « buy and hold’ : ceci s’achète via un agent immobilier, des sociétés de revente, des turnkey providers (investissement type clef en main)
2. Investir dans la dette en prêtant de l’argent aux autres
3. Financement participatif ou crowfunding
4. Partenariat
5. Le flip : impossible de le faire quand on n’est pas sur place
6. le wholesale ou marchand de biens : idem, il faut résider dans le marché

  3/ Les sources d’info

Comment rechercher un marché ? Quels sont les critères de recherche et d’analyse ?  Savoir où investir ?

Comment choisir le bien immobilier et évaluer un bien à l’achat ?

Comment constituer son équipe de professionnels ?

La fiscalité

La gestion locative aux USA

• Le rôle d’un property manager et comment le sélectionner
• Sélection (screening) des locataires potentiels, clef du succès d’une rentabilité locative optimale. Cliquez ici pour avoir un exemple de document de sélection.
• Les outils de vérification des niveaux de loyers  tels que les sites comme Rentprep, Rentometer, Padlister, Rentrange, Investability ou Padmapper
• Expulsion d’un locataire américain

Quand et comment revendre son bien

• Procédure de vente immobilier aux USA
• Conséquence fiscale

Que se passe-t-il lors du décès du propriétaire-bailleur ?

• La notion de « probate » et comment les éviter ?