Historique d’un investissement immobilier aux USA depuis son achat en 2013

 

Petit topo sur cet appartement que je possède depuis 2013 en Floride. Je voudrais partager avec vous mon expérience et cette rétrospective sur la gestion locative à distance ainsi que les hauts et  bas d’un investissement immobilier aux USA.

Vous verrez par vous-même. Inutile de se faire des cheveux blancs même si parfois les nouvelles sont parfois mauvaises. Il est certain qu’investir à l’international n’est pas fait pour les bileux ou ceux qui préfèrent avoir le contrôle sur tout.

Mais revenons à l’historique de ce bien détenu en Floride.

En 5 ans, Je suis à mon quatrième locataire qui vient d’emménager en mai. Jusque là, le turnover est standard. Il aurait pu être pire. Surtout que la vacance locative coûte cher en terme de perte de loyers, de frais d’agence et de rénovation.

Le dernier locataire était vraiment celui qui a causé plus de dégâts. Une femme seule avec des enfants. Les retards de paiements ont été infimes mais là grosse déception après son départ fin février, l’appartement avait besoin d’un très gros nettoyage, d’une bonne désinsectisation et rénovation. Heureusement que les dégradations n’ont pas été trop graves. Mais le bien s’est bien vieilli depuis l’achat (heureusement que le bien acheté au départ ne m’avait pas trop coûté en rénovation et je n’avais pas eu de réfrigérateur ou de four à acheter).

Les photos parlent d’elles mêmes.

 

La caution du locataire a bien évidemment été retenue mais insuffisante pour couvrir tous les frais de rénovation.

Ces derniers avait été évalués ainsi par l’agence de location à 4210 usd et voici la décomposition :

· Pest control service for German Cockroaches . One treatment completed another treatment may be necessary.

· Intermediary clean of the property to remove bugs $100.

· Full repaint of all inside walls $2,200

· Replacement of carpet on stairs and all bedrooms due to stains and wear. $900

· Replace bathroom vinyl floor with tile $450

· Replace all caulk around bath tubs $80

· Replace damaged closet door and refit others $85

· Repair broken kitchen drawer $20

· Repair broken ceiling fan $25

· Deep clean of whole house $350

 

Voici ce que cela m’a finalement coûté 3965 usd  avec la décomposition suivante :

  • Désinsectisation : 65 usd
  • Coût de la main d’oeuvre : 1620 usd (peinture, carrelage d’une salle de bain)
  • Achat de la peinture :  1003 usd
  • Petites réparations dont le sèche-lèche, filtre de la clim, les blinders, réparations porte : 570 usd
  • Nettoyage en profondeur de la moquette et des carreaux : 357 usd
  • Nettoyage final de l’appartement après travaux : 350 usd

 

La rénovation a pris un peu de retard en Mars car tous les entreprises du bâtiment sont occupés en Floride en raison du développement immobilier. Même l’agence de location a eu du mal à obtenir des devis de réparation. Il a finalement fait travailler les entreprises avec lesquels il a l’habitude. Un choix de facilité. Soupir.

Les agences de location ne se tracassent pas trop la tête pour réduire les coûts de rénovation et font souvent appel aux mêmes entreprises selon leur disponibilité.

Ce n’est pas évident malheureusement de vérifier à distance si le coût a été correctement évalué et surtout si nous n’avons pas payés plus que nécessaire. En France, c’est pareil à moins d’être sur place et d’établir un cahier de charges avec les entrepreneurs. Et encore.

Mais le plus urgent était de remettre l’appartement en état pour qu’il soit reloué rapidement.

La rénovation a donc pris plus de deux semaines. On a payé la main d’oeuvre de l’entrepreneur et le matériel à part qui selon l’agence de location nous revenait moins cher.  Le bien a été remis sur le marché de location la troisième semaine d’avril. Deux mois de loyers perdus car l’appartement était vide et 4 mois de loyer nets qui vont payer les frais de rénovation.

Voici les photos après rénovation mais avant nettoyage.

 

Plusieurs visites ont donc eu lieu la troisième semaine d’avril et un nouveau locataire a été choisi le 18 Avril. Le bail de location qui est un format standard professionnel a été signé électroniquement. C’est très pratique et rapide.

C’est une dame de 63 ans qui travaille toujours. Pas d’enfants, pas d’animaux de compagnie. Elle avait besoin de chambres supplémentaires quand elle accueillera ses petits-enfants. C’est pour cela que mon appartement l’intéressait. Il est préférable de louer à ce profil de locataire peut-être qu’à une famille qui causera plus d’usure.

L’ancien loyer était de 1150 usd. Le nouveau loyer de 1250 usd. L’agence de location prévoyait de pouvoir le louer à 1300 usd après rénovation.

Pour le moment le loyer est réglé en heure. La trésorerie de juillet a d’ailleurs a permis de payer une réparation de la climatisation de 522 usd. Les frais de copropriété sont de 220 usd et les frais d’agence (10% du loyer) s’élèvent à 125 usd. Petit cash flow mais cash flow tout de même. Au moins les revenus nets paient la rénovation et le renouvellement des équipements sur le long terme.

 

En résumé,

  • Les vacances locatives coûtent de l’argent. C’est pour cela qu’il faut dès le départ bien choisir ses locataires et son agence de location pour déterminer un profil stable et le moins ravageur pour le bien.
  • Il faut être prêt à faire confiance à l’agence de location mais tout en posant des questions pertinentes ou quitte à refuser certains travaux. N’hésitez pas à demander plusieurs devis de rénovation.
  • Acheter et gérer un investissement locatif à distance ou l’étranger, c’est accepter de faire des compromis. La location réserve bien des surprises mais le but est que l’investissement procure un rendement qui vous satisfait.
  • Prévoyer un fonds de réserve pour les réparations et la vacance locative.

Pour éviter ou diminuer le coût de la vacance locative, voici enfin quelques conseils :

  1. Emplacement, emplacement, emplacement
    Même dans les villes les moins côtés, vous arrivez toujours à louer votre bien si il est bien situé.
  2. Un bien de qualité pour viser un profil de locataire stable. Les locataires type famille restent plus longtemps. Il y aura plus de vacance locative pour un appartement. Dernier détail qu’il faut comprendre et accepter. Les Américains déménagent beaucoup. La mobilité est forte aux USA.
  3. Sélectionner la bonne agence de location pour qu’elle  soit réactive au niveau de la rénovation et de la recherche de nouveaux locataires
  4. Privilégier des matériaux de qualité et durable. Par exemple le carrelage se nettoie plus facilement que la moquette

Et vous, quelles sont vos expériences avec vos biens locatifs aux USA ?

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