Evaluation de la rentabilité et du potentiel d’un bien immobilier

 

Dans cet article, nous allons vous expliquer les principaux critères chiffrés pour évaluer un bien immobilier autre que les paramètres liés à la condition physique, aux caractéristiques du bien vérifiables sur le county records office,  le quartier, taux de vacance ,etc.

Car il y a deux questions que l’on se pose quand on commence à investir dans l’immobilier :

Où investir ? Qu’est ce qui définit un bon marché immobilier ou emplacement géographique ?

Dans quoi investir ? Qu’est ce qui  définit un bien immobilier qui rapporte ?

En effet,  qu’est ce qui fait d’un bien un bon investissement locatif ?

  • Un bien locatif qui rapporte est celui que l’on a bien évalué et bien acheté
  • Qui génère des loyers excédants les dépenses
  • Qui génère du rendement et du cash flow
  • Peu de dépenses ou de frais de maintenance
  • Une vacance locative la plus basse : cela implique donc une demande locative, un marché locatif dynamique, une sélection rigoureuse du locataire pour éviter un turnover coûteux


Connaître vos chiffres va vous permettre de fixer vos critères d’investissement, de guider vos choix et d’atteindre vos objectifs. Comprendre vos chiffres, c’est comprendre vos stratégies d’investissement.

L’investissement immobilier est fondé sur des calculs si on veut rester objectif. Et la qualité des calculs dépend de la qualité des données.

Comprendre comment générer des revenus, maîtriser ses coûts et risques, comment apporter de la valeur au bien et à la location et surtout définir ses retours sur investissement sont donc capitales.

Un bien comme celui-ci choisi au hasard aux USA  pour vous expliquer pourquoi il est important de maîtriser les notions et calculs d’investissement immobilier  :

Maîtriser l’évaluation est important pour savoir si vous ferez une bonne affaire à l’achat du bien. Et surtout  cela doit vous aider à sélectionner les différentes propriétés et juger l’attractivité de chaque investissement. Enfin, cela vous indiquera si le bien est bien géré et quand il sera judicieux de le vendre.

 

A retenir :

  • Le but de chaque investissement est de ne pas perdre de l’argent. C’est une règle plein de bon sens mais parfois difficile à respecter dans le temps.
  • Un investissement doit générer un rendement c’est à dire du CASH FLOW.
  • L’argent doit tout le temps travailler
  • Un rendement inférieur à 5% est insuffisant.
    Un rendement compris entre  6 et 8 % est correct.
    Un rendement de 10% est le minimum.
    Un rendement de 15 à 20% est difficile à trouver en immobilier et est recherché par des investisseurs immobiliers plus sophistiqués.
    Atteindre un rendement de 8% à 12% semble donc plutôt raisonnable et un compromis avec le risque pris ou que vous acceptez de supporter.
  • Un rendement et l’enrichissement servent vos objectifs personnels et communautaires. Chaque investisseur est différent. Les besoins et la motivation varient selon chaque individu.

 

Pour cela, voici donc les différents composants  :

  1. Prix d’acquisition
  2. Les revenus
  3. Les dépenses
  4. Les taxes
  5. La dépréciation
  6. Le financement ou autre effet levier

 

Il existe  plusieurs leviers et variables pour améliorer le rendement immobilier. Ceci  rend l’investissement immobilier en direct et actif intéressant à la différence d’ investissement plus passif car vous pouvez agir dessus.

Afin d’augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier, il est donc important de pouvoir agir dessus comme effectuer des travaux d’amélioration ou d’agrandissement. Il sera donc plus facile d’agir sur une maison individuelle qu’un condo aux USA avec lequel vous serez limités par les règles de copropriétés.

Chaque critère est important et les chiffres permettent à l’acheteur de rester factuel lors de son achat immobilier, surtout à l’étranger. Car vous verrez que vous serez fortement influencés par les vendeurs de biens et la publicité qui gravite autour de chaque offre commerciale.

Il est encore plus intéressant quand une évolution se dessine pour chaque critère. Les tendances permettent d’avoir une vision dans l’avenir et d’influencer nos comportements pour prendre les bonnes décisions. L’investissement est-il encore viable ? Le marché est-il en train de changer ? Est-il temps de récupérer ses billes ?

Les calculs pour évaluer un investissement immobilier sont simples à comprendre. Ils sont importants car ils mesurent la performance de vos investissements.

Vérifiez toutes les informations que l’on vous donne spécialement par l’agence immobilière ou le vendeur car les moins honnêtes vont toujours gonfler les chiffres pour attirer les acheteurs les plus naïfs.  Jugez la qualité d’un investissement sur les vraies données et non sur la proforma commerciale.

 

 

Voici liste principale des calculs d’investissement :

 

Le retour sur l’investissement

 

C’est le plus simple de tous les concepts. Et le premier critère à connaître pour les investisseurs novices en investissement résidentiel.

Un taux de retour sur l’investissement d’un bien immobilier est basé sur les revenus que génèrent l’investissement. Le dénominateur est le prix d’acquisition.

La formule est :  ROI  =  revenus nets annuels / prix d’achat

Si vous achetez un bien au-dessus du prix marché c’est-à-dire trop cher ou si vos revenus annuels nets sont trop bas, le retour sur investissement  tendra vers le bas.

Si le bien s’apprécie, votre ROI augmentera.

Si vous réduisez vos dépenses ou augmentez les loyers, cela influencera positivement le ROI.

Déterminer un ROI satisfaisant dépend des exigences et besoins de chaque investisseur. Si le livret épargne ne rapporte que 1%, 10% de retour sur l’investissement permettra de multiplier par 10 vos gains.

Le revenu net est appelé aux USA le NOI ou le Net Operating Income. C’est le loyer mensuel moins toutes les charges/dépenses courantes et la vacance locative.

NOI = INCOME – EXPENSES

Du NOI, on déduit le remboursement du prêt immobilier, on obtient ainsi le CASH FLOW.

CASH FLOW = NOI – DEBT SERVICE

On n’ intègre pas le remboursement du prêt dans les dépenses courantes de la propriété car le financement et ses conséquences est lié au choix et capacité de l’investisseur. Les dépenses liées à la propriété et à sa gestion constituent une autre variable.

La dépréciation et le capital improvement ne font pas aussi partie du NOI comme ainsi l’effet levier ou la notion d’equity.

Si vous avez des mensualités de prêts supérieures à vos revenus net, votre cash flow sera négatif. Si vous payez cash votre bien immobilier, le NOI équivaut à votre cash flow.

En divisant le NOI par la DEBT SERVICE, on obtient le DSCR ou le Debt Service Coverage Ratio. Ce ratio souvent de 1.2 minimun indique si les loyers générés couvrent le remboursement du prêt. Ce ratio est un critère d’évaluation en cas de financement de l’investissement.

Choisir le retour sur l’investissement comme seul critère d’ analyse de votre achat immobilier  est  insuffisant car cela ne prend pas en compte l’effet levier, l’appréciation du bien, le rendement et la valeur  de l’argent au cours du temps, l’inflation, etc.

Capitalization rate

 

Similaire au ROI, Le cap rate est un critère plutôt utilisé pour l’investissement commercial.

C’est le ratio entre le bénéfice après dépenses ( Net Operating Income ou NOI) et la valeur du bien immobilier.

 

cap_rate

 

Valeur du bien immobilier

 

 

 

Le cap rate est simplement un retour sur l’investissement basé sur le principe de l’anticipation. La valeur représente la valeur présente de bénéfices futurs. Et le cap rate quantifie le profil de risque de ces futurs bénéfices.

Les cap rates varient selon les calculs et les composantes de l’équation (revenus et dépenses).qui mal maîtrisés donnent un taux différent. Cliquez ici pour en savoir plus.

Parce que le dénominateur est la valeur ou le prix du bien, le cap rate varie selon les régions. Il y  a des marchés plus abordables que d’autres. Le cap rate est un indicateur pour savoir si le coût d’acquisition est élevé ou  bas.

La loi de l’offre et de la demande influence donc bien ce ratio. Par exemple, si la demande locative est faible ou si les biens à louer abondant comme certains endroits à Atlanta, les loyers seront bas en plus d’être plombés par la vacance locative.

Un cap rate intéressant est compris entre 8% et 12%. La plupart des cap rates selon les micro marchés immobiliers tournent entre 5% et 10%.

Connaître votre cap rate va vous permettre de déterminer mon budget d’acquisition. Ce dernier s’obtient en multipliant  le cap rate par le NOI.

En conclusion, le cap rate ne constitue pas le seul critère d’investissement immobilier car il faut prendre en compte aussi l’appréciation du bien par exemple. Les paramètres de calcul du cap rate sont nombreux. Ne pas avoir des chiffres réalistes, faire des erreurs dans l’estimation des loyers ou des dépenses modifient grandement le taux.

Cash en cash return

 

Aussi très similaire aux deux premières notions, le retour dit cash en cash  (COC) est aussi important car il mesure ce que votre argent investi rapporte. Le COC est aussi appelé Equity Dividend Rate et mesure aussi la qualité de votre effet levier.

 

Cash-On-Cash Return

 

Par exemple, si vous fournissez un apport de 20 000 dollars pour un achat (ou valeur de l’actif)  à 100 000 usd. Et que ce bien vous rapporte en revenus nets avant impôts 10 800 usd. Votre retour cash on cash sera de 10.8%.

Le COC ne prend cependant pas en considération l’impact de la fiscalité de chacun,  les avantages de la dépréciation, l’appréciation du bien ou les intérêts composés.

 

Total ROI

 

En plus du cash flow, il existe  d’autres critères de valeur encore plus important :

  • L’impact négatif ou positif de la fiscalité
  • Appréciation du bien
  • Accroissement de l’ « Equity » de l’investissement. Ceci prend en compte le remboursement du prêt. La réduction du prêt libère un plus la valeur du bien. C’est une notion typiquement américaine.
    On additionne tous ces chiffres, cela donne le retour total. Divisé par le prix d’acquisition, cela donne le total ROI.Cliquez ici pour voir un exemple.

 

 

Article en cours. Merci pour votre patience car il y a au moins une bonne vingtaine de chiffres et calculs à passer en revue.

Leave A Response

* Denotes Required Field