Comment transformer vos loyers en revenus passifs ?

 

L’argent est le nerf de la guerre et c’est l’essence même d’un bon investissement locatif. Vous pouvez en gagner comme en perdre même en immobilier !

Un  bien locatif commence à être rentable si l’acheteur l’a déjà bien évalué et bien acheté. C’est la règle de départ.

Un investissement locatif reste ensuite rentable quand :

  • Il génère des loyers excédant les dépenses. Le loyer principal de votre bien locatif est donc le revenu principal. Il est brut car les dépenses inhérentes au bien et à la gestion n’ont pas encore été déduits
  • Les dépenses ou de frais de maintenance sont inférieurs au loyer
  • Il génère enfin du rendement et du cash flow net une fois les charges défalquées.
  • La vacance locative est la plus basse possible : cela implique donc une demande locative, un marché locatif dynamique, une sélection rigoureuse du locataire pour éviter un turnover coûteux

 

Investir dans un bien immobilier peut ainsi générer des revenus intéressants et l’immobilier reste un véhicule pour atteindre votre liberté financière. Vous n’aurez plus à dépendre de votre patron par exemple. Enfin libre de mener la vie que vous désirez.

La clef est donc de constituer un patrimoine immobilier qui produit du rendement. Le but est de maximiser les loyers et baisser au maximum les charges.

 

Mais comment transformer vos revenus locatifs en revenus passifs ?

 

Vous pouvez gérer vous-même votre bien locatif  pour économiser sur les frais d’agence. Vous devez être bien organisé et vous perdrez moins de temps si le bien est sain et le locataire sans problème. Pour cela, vous devez aussi habiter proche du bien.

Si vous investissez à l’étranger, vous devez accepter  le fait de passer par une agence de gestion locative et de payer un supplément pour leurs services. Vous ne pouvez pas faire autrement à moins d’avoir un réseaux de connaissance sur place.

La plupart d’entre nous gérons nos biens locatifs directement quand nous investissons localement mais on ne se rend pas compte parfois de l’ampleur des tâches. Quand on doit passer du temps à sélectionner les locataires ou les expulser, nettoyer ou rénover les biens pour essayer d’économiser plus.

Gérer quelques biens soi-même reste gérable mais on commence à avoir un portefeuille, il faut gérer cela comme une entreprise. Sinon,  sans se rendre, on peut se créer une autre prison de travail.

L’avantage d’avoir le contrôle de votre bien immobilier est certes que vous pouvez agir  pour améliorer son potentiel locatif et sa valeur. Mais vous allez consacrer du temps et de l’effort.

Beaucoup d’investisseurs novices se découragent ainsi quand ils affrontent plusieurs difficultés avec leurs biens immobiliers (défaillance du locataire, problèmes de maintenance, etc). Si vous achetez un bien trop vieux ou fragile, si vous ne sélectionnez pas correctement votre locataire, vous serez confrontés tôt ou tard à ce genre de problème.

L’avantage aux USA est que les données individuelles sont facilement accessibles car centralisées informatiquement. Vous pouvez vérifier par exemple si le prospect locatif n’a pas été condamné ou si il n’a pas été défaillant au niveau de ses paiements.

Les agences locatives sont souvent bien critiquées. Oui je suis d’accord avec vous. Nombreuses sont fainéantes et ne prendront pas soin du bien comme vous mais je pense qu’il faut trouver un compromis.

Car elles vont vous décharger de toutes les tâches fastidieuses et en plus ce sont des professionnels du métier. Il faut donc parfois leur accorder du mérite et donc votre confiance.

L’investissement immobilier génère dans le temps un patrimoine qui ne doit pas ainsi pour autant vous rendre esclave de cette richesse.

Oui, vous pouvez toujours investir dans les SCPI ou des sicav immobilières pour avoir un investissement encore plus passif mais le rendement sera souvent moindre tant les frais sont gourmands.

 

Dans les prochains paragraphes, nous allons examiner quelques règles liées aux loyers et comment les intégrer dans l’évaluation du bien immobilier.

 

La règle des 2%

 

C’est vraiment une règle en général qui dit que le loyer du bien doit au moins représenter 2% de la valeur d’achat. Si votre maison vous a coûté 100 000 usd, cela doit vous rapporter 2000 usd de loyers. Je vous rassure la barre est haute. La plupart des investisseurs obtient du 1.2% du prix d’acquisition.

 

Rent to price ratio

 

Un critère important découlant du loyer est aussi la notion du rent to price. Ce ratio est ce que le P/E est pour les actions.

 

Price-to-rent ratio = Le prix du bien / montant des loyers annuels

 

Si une maison a coûté 200 000 usd et se loue pour 1000 usd par mois, voici comment se calcule le rice-to-rent ratio :

Loyers annuels = $1,000 × 12 = $12,000

Price-to-Rent Ratio = $200,000 / $12,000 = 16.67

C’est une donc une mesure entre la valeur de la propriété et les revenus qu’elle génère.

Si le ratio est bas, c’est un indicateur d’un bon investissement. Cela indique aussi si il vaut mieux louer qu’acheter si il est élevé.

Le ratio moyen entre 1987-2007 était de 15.  Cela veut que les prix des biens étaient 15 fois supérieurs aux loyers. Durant la bulle immobilière de 2005-2007, le ratio était même monté à 20 pour certaines villes.

 

Graph of the price-to-rent ratio from 1975 - 2007.

 

Pourquoi les USA sont attractifs pour l’investissement locatif ?

 

Les loyers sont en augmentation.

Sur les 859 metropolitains and micropolitan marchés couverts par le  Zillow Rent Index (ZRI), 597 (69 %) ont vu leur loyer augmenté par rapport à février 2014. Les loyers en moyenne aux USA ont augmenté de  3.4 percent. Le  Zillow Rent Index est de  $1,355.

Sur 30 grandes villes, l’appréciation du loyer annuel a dépassé le taux national de 3.4% pour 21 d’entre elles.

 

rent-feb-2015

 

Rapport de Février 2015 Zillow


Les loyers ont augmenté de 3.5% en mai 2015 comparé à 2014. et sont en constante progression alors qu’en France, les loyers baissent.

L’Amérique est une nation de locataires.

Même si acheter revient moins cher dans 80% des micro marchés immobiliers aux USA, le nombre de locataires continue de battre des records. Le Urban Land Institute prévoit même que les locataires seront plus nombreux que les propriétaires dans 15 ans. Cliquez ici pour lire le rapport en entier. Dans certains marchés, les locataires représentent jusqu’à 46% du marche.Pourquoi ? La plupart des américains n’arrive toujours pas accéder aux crédits immobiliers par manque d’argent ou en raison d’un credit score insuffisant. Les étudiants sont fortement endettés et les milleniums préfèrent rester des locataires.

 

 

 

 

 

 
L’investissement locatif aux USA est aussi intéressant car l‘expulsion des locataires est facilité même si elle reste encadré. A la différence en France où cela effraye la plupart des propriétaires-bailleurs. Gérer le risque locatif est important dans la préservation de votre rendement locatif et du bien lui-même.

Investir aux USA est donc facile car la rente locative reste intéressante même si vous pouvez payer entre 5% et 10% pour un property manager (agence de location). Après toutes les charges déduites, vous avez un retour sur investissement net entre 5% et 9%. Toujours plus intéressant que les 3% de rentabilité brute en France, n’est-ce pas ? Et en plus sans trop d’implications de votre part.

En conclusion, les revenus locatifs vous permettent d’obtenir une rente. Le but selon votre profil d’investisseur est d’obtenir des revenus passifs. L’argent doit être un moyen pour sécuriser votre devenir et avenir mais il doit vous rendre heureux. L’argent gagné doit donc vous donner plus de temps libre pour profiter de la vie.

Les revenus locatifs doivent travailler en continuité. Il est donc important de réinvestir pour faire travailler l’argent au lieu que cela soit vous qui travailler pour gagner. C’est comme cela qu’un propriétaire-bailleur novice peut se transformer en investisseur immobilier aguerri.

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