Comment éviter les abus d’ une agence de location ?

Un de lecteur m’a posé la question si je passais par une agence de location pour mes biens. Et que faire si cette dernière semblait nous plumer (oui c’est le terme) ? Comment faire pour éviter les abus pour prés?

Voici donc mes réponses.

 

Avantages et inconvénients d’une agence de location

 

Oui je délègue la gestion locative à des agences sauf pour un bien. Quand vous achetez à l’étranger, vous n’avez quasiment pas le choix. Pourquoi ?

D’abord parce que vous n’êtes pas sur place et que la gestion locative demande du temps, de la présence et de la compétence.

Parce que chaque pays possède ensuite ses règles et habitudes concernant la gestion du bien ou du locataire,  des litiges, la maintenance du bâtiment. Si vous n’êtes pas au fait des us et coutumes, cela risque d’être problématique. Comme si la vie n’était pas assez difficile comme cela, inutile de vous compliquer l’existence, n’est-ce pas ?

Enfin, parce que si vous n’avez pas un proche disponible, de confiance et surtout compétent, vous n’allez pas optimiser la gestion locative.

Un bien locative se gère. Un locataire se gère et le bien doit être entretenu. Pour garder son attrait et son locataire, pour espérer une augmentation de loyer, pour préserver et améliorer sa rentabilité locative.

Les seuls biens que vous pouvez gérer éventuellement sont ceux qui sont proches de vous. J’ai un appartement que je gère ainsi moi-même : recrutement, état des lieux, petite maintenance, tracas administratif, etc.

Mais je dois vous avouer : je préfère passer par une agence de location autant que possible.

Pourquoi ?

Car je suis un grande fainéante. Je préfère passer du bon temps (le temps est tellement précieux) que de m’occuper de la gestion locative.

Je rencontre beaucoup de gens qui sont dégoûtés de l’immobilier en détention et gestion directe car ils ont voulu faire tout eux-mêmes. Quand vous avez un ou deux biens, c’est gérable mais quand vous commencez à posséder un vrai patrimoine immobilier, vous allez vous rendre compte que finalement, vous vous êtes créer un autre travail. Du statut de salarié, vous êtes devenus entrepreneur mais vous êtes enchaînes à votre activité de propriétaire-bailleur.

A choisir entre prendre du bon temps, profiter de la vie et être réveillé en pleine nuit par votre locataire ou devoir expulsé les mauvais payeurs en plein été, qu’allez-vous spontanément choisir ?

L’immobilier doit en effet rester un moyen de générer des revenus passifs.

Il ne doit pas vous préoccuper, pomper votre énergie (on en dispose de moins en moins avec l’âge) et votre temps (ressource de plus en plus rare).

Ensuite, gérer les humains n’est pas donné à tout le monde. Si vous n’aimez pas la confrontation, si la communication et la diplomatie ne sont pas vos forts, alors ne gérez pas vous-mêmes vos biens.

Comme le disent les américains, « real estate is local ». Et je rajouterais  « human », c’est-à-dire faite d’interaction humaine.

Humain car la gestion locative est faite d’hommes et de femmes, idem pour les prestataires de service. Idem pour vos locataires.

Donc qui dit interaction humaine dit forcément incompréhension ou problème. Et c’est normal … Cela va générer  parfois des surprises. Vous allez être déçu et vous méfiez de plus en plus.

Passer par une agence de location vous permettra de garder, paradoxalement, la foi en l’humanité. Quand vous gérez et recrutez vous-mêmes vos locataires, vous allez naturellement mettre du pathos dans vos relations.

Hors la gestion locative, directe ou indirecte doit être traitée comme un business  avec un minium d’implication de votre part.

Ne devenez pas aigri ou obsédé par l’argent !

Et pour gagner du temps, vous allez devoir payer un gestionnaire. Donc cela affectera forcément votre rentabilité locative. Mais c’est un choix de vie, un choix de gestion immobilière.

 

Passer par une agence de location va donc forcément impliquer un coût et un autre risque : la fraude ou les abus.

 

 

Comment faire pour  détecter les abus d’une agence de location et les éviter ?

 

L’argent, l’argent, le nerf de la guerre et de toutes les discordes, source de toute avidité, n’est-ce pas ?

Effectivement quand vous n’êtes pas sur place ou que vous ne connaissez pas les prix des prestations, oui vous allez forcément vous faire plumer. Est-ce une fatalité ?

Non, Dieu merci. Faites encore confiance en l’humanité. Tout le monde n’est pas voleur ou menteur.

La délégation n’exclue pas le contrôle.

Mais alors comment faire pour vérifier les prestations et surtout les refacturations des agences de location ? C’est la même méfiance que l’on peut éprouver face aux syndics de copropriété. Sont-ils dignes de confiance ? Comment faire plus attention ? Comment réagir ?

Plusieurs moyens pour vérifier cela :

  • Knowledge is power.  Comparez  les prestations de chacun, communiquez  avec d’autres investisseurs ou des gens sur place, renseignez-vous sur le coût de telle maintenance ou rénovation.
  • Exigez des devis comparatifs avec un cahier de charges précis.
  • Déterminez un plafond d’intervention d’urgence.
  • Posez des questions sur les frais ou les devis , c’est montrer que vous êtes vigilants.
  • Essayez de trouver un artisan sur place que vous connaissez bien qui sera plus impartial.
  • Exigez de la transparence au niveau des frais d’agence.
  • N’oubliez pas que tout est négociable !
  • Faites de la prévention en maintenance si vous pouvez vous rendre sur place occasionnellement et faire les devis.
  • Diversifiez vos investissements et intermédiaires mais il faut cela reste gérable !
  • Et surtout osez changer de gestionnaire après plusieurs recherches et sondages !

Si la gestion en directe de l’immobilier n’est pas faite pour vous, sachez que vous pouvez toujours investir par exemple  dans les SCPI (où vous allez  vous faire plumer aussi).

Ou sinon, ne rien faire, c’est de ne pas prendre de risque du tout. Laisser votre argent dormir (et enrichir)  dans votre banque. Rendement nul, c’est normal, pas de risque en apparence mais avec des taux historiquement bas, vous allez être perdants de toute façon. Comme les anglais le disent, c’est un opportunity cost. Donc ne vaut-il pas mieux gagner un peu que rien du tout ?

Plus que le risque de fraude par votre agence locative en France, je m’interroge surtout sur l’essorage fiscal. Etes-vous conscients de vous faire surtout plumer par l’Etat français ? N’est-ce pas une autre forme de vol autorisé ?

Sortez-vous gagnants en investissant en France ? Quelle est votre taux de rentabilité net après impôt en passant par une agence de location française  ?

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