Comment évaluer un bien immobilier aux USA ?

Il existe plusieurs critères de succès en investissement immobilier. Le plus important est dans la phase de prospection et d’acquisition. Pourquoi ? Car c’est en achetant que vous commencez à gagner de l’argent.

Le choix et de l’évaluation d’un bien immobilier sont donc des étapes importantes :

* Le choix du bien immobilier est aussi vaste que ses formes : maison ou appart, forêt ou mobile home, résidence hôtelière ou bien commercial ? Etc, etc.

* L’évaluation de l’investissement immobilier vous dira simplement si vous faîtes ou non une bonne affaire. Si vous gagnerez ou perdrez de l’argent. Car après tout,  ce sont les chiffres qui parlent.

Les caractéristiques d’un bien locatif

 

Vous devez penser qu’un bien locatif est simplement une copie de votre maison ?  Mais non, la comparaison n’est pas si simple.  Ci-dessous une liste de critères à prendre en considération. Du moins important au plus important.

 

Age

L’âge de la propriété est normalement proportionnel aux frais de maintenance. Les maisons anciennent doivent souvent être mises aux normes pour respecter la législation en vigueur (protection du locataire, norme écologique,etc). Cependant, un bien neuf n’est pas une garantie contre des vices cachées. Par exemple, au Texas, les vieilles maisons ont des fondations plus solides alors que les plus récentes sont plus fragiles. Il suffit donc que la construction soit de mauvaise qualité pour que vous héritiez de frais de maintenance élevés.

 

Etat du bien

L’état du bien conditionne les frais de rénovation et le risque pris si l’inspection de la propriété n’est pas faite rigoureusement. Si vous achetez le bien à un bon prix et que vous avez donc de l’argent mis de côté pour la réhabilitation, vous devez donc retrouver vos chiffres de rentabilité.

Le problème est quand vous avez mal évalué les réparations. Les plus lourdes étant la fondation, la toiture, la climatisation ou la chaudièrer, fosses septiques,  traitement anti termite, plomb, abestos, etc. Ce sont souvent des réparations dîtes structurelles.

Les réparations dites cosmétiques sont plus légères et concernent la peinture, le revêtement de surface, le rajeunissement des meubles, etc, etc.

Le mauvais état du bien si mal évalué peut s’avérer un gouffre financier et vous épuiser mentalement.

Un bien en mauvaise condition peut être un investissement rentable si l’emplacement est de qualité, si les réparations sont correctement évalués et le prix d’acquisition suffisamment bas pour que le bien retrouve une valeur de marché intéressante.

Ci-dessous un exemple de bien en mauvaise condition.

Si vous être un investisseur novice habitant à l’étranger, privilégiez des biens sains. Ce sera un investissement plus coûteux mais moins risqué.

 

Taille et aménagement

La taille compte aussi pour le rendement locatif et l’appréciation du bien. Un bien plus grand est toujours plus attrayant pour des familles tandis qu’un bien plein pied sera privilégié par les retraités.

La règle pour une maison est 3 chambres, deux salles de bain et un garage.

Louer aux familles permet d’avoir de la stabilité dans le rendement car les familles déménagent moins souvent. Les studios ou une chambre conviendraient plus aux étudiants ou jeunes professionnels.

La piscine n’est pas souvent essentielle pour de la location en raison des frais de maintenance, une assurance plus élevée à cause du risque de noyade. Les maisons avec piscine sont donc paradoxalement plus difficiles à vendre.

 

Emplacement

Emplacement, emplacement, emplacement. C’est une des règles de l’investissement immobilier. Elle doit correspondre à des besoins du locataire ou futur acquéreur. Sécurité, proximité des axes routiers ou hopitaux, qualité des écoles sont des facteurs à prendre en compte.

Un bon emplacement attirera toujours un bon locataire et sera moins vacant. Rappelez-vous un bien vide représente une perte de profit.

Des emplacements inabordables en tant qu’acquéreur comme la côte californienne vous donneront souvent des rendements négatifs mais une appréciation non négligeable. Le  ratio entre la valeur du bien et le montant du loyer (price to rent ratio) est un critère de calcul pour évaluer un bien immobilier en tant qu’investissement locatif aux USA.

 

Le prix d’acquisition

Ce sera surement le premier critère que vous allez prendre en considération parce que cela vous indiquera si :

– Vous pouvez vous le payer

– Et influencera le retour sur investissement et le taux de rendement

Vous commencez à gagner de l’argent en l’achetant à un bon prix. Pas en l’achetant cher. Cela vous indiquera si vous avez au moins acheter le bien à sa juste valeur ou idéalement moins cher que prévu. Cela vous dira donc si vous avez fait ou non un bon investissement.

 

Rendement locatif ou appréciation du bien

Cash flow ou equity disent les américains.

Le loyer doit être suffisant pour couvrir les dépenses. Le dénominateur étant le montant investi, cela vous donnera un taux de rendement. De manière générale, il est de 6% aux USA. C’est la grosse moyenne nationale.

Deux questions doivent être répondus :

– Combien ce bien me coûtera ?

– Combien il me rapportera ?

 

La règle idéale est d’obtenir un loyer représentant 2% du montant d’acquisition. 1% étant la règle générale.

L’appréciation du bien dépendra de l’emplacement du bien, de sa désirabilité, de la loi de l’offre et de la demande, etc. Il peut donc varier entre 3 et  5% selon les Etats, les régions et même les villes.

 

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Investir en Californie vous donnera de l’appréciation. Investir dans le midwest du cash flow.

Le ticket d’entrée sera moins élevé dans les régions où les biens ne se sont pas trop appréciés.  C’est pour cela que souvent les investisseurs immobiliers sont toujours à l’affût de potentiel de gain. Acheter moins cher augmentant aussi votre rendement locatif et éventuellement votre gain si le bien s’apprécie.

Miser que sur l’appréciation peut sembler un pari risqué sur le long terme car vous serez plus sensibles aux aléas du marché alors que les loyers mensuels sont acquis dans le court terme.

Le peak d’appréciation avant la chute de l’immobilier aux USA est par ailleurs 2006.

 

Les dépenses

Cela mangera une grande partie de vos profits. Maîtriser les dépenses est donc crucial pour augmenter votre taux de rendement locatif.

La règle est que les dépenses ne doivent représenter plus de la moitié de vos revenus annuels.

Les dépenses courantes sont : assurance, frais de copropriété,  gestion locative, impôts et taxes, eaux poubelles et traitement des eaux usées, frais de maintenance, taux de vacance locative, etc.

Les investisseurs immobiliers aux USA vont souvent privilégier les maisons à la différence des appartements. A la différence en France où les apparts semblent offrir un meilleur rendement locatif.

 

En conclusion, les critères pour évaluer un bien immobilier sont nombreux mais nécessaires si vous voulez que votre investissement vous rapporte. Cela permet également de rester factuel car il faut rappeler qu’ investir est un business et qu’il faut éviter de mettre trop d’émotions dans l’achat tout comme d’ailleurs la location.

Il est important de veiller sur la qualité et le respect de ces critères si vous choisissez l’investissement immobilier comme moyen d’accroître votre richesse et patrimoine car  si ce modèle d’investissement vous réussit, il est plus facile et profitable de le répéter dans le temps selon les lois du marché.

Il est donc possible de mettre les critères ci-dessous sous un format de calcul qui vous servira d’outil pour évaluer un bien immobilier

Prochain article.

 

Méthode d’évaluation d’un investissement immobilier aux USA

 

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Cela fera l’objet d’un prochain article car les chiffres sont importants et long à expliquer.

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