Comment emprunter aux USA pour acheter de l’immobilier américain ?

Investir dans l’immobilier aux USA se fait souvent cash par les investisseurs étrangers. Comment emprunter pour acheter de l’immobilier américain ?

Malheureusement, si vous êtes un étranger aux USA, il est quasiment impossible de souscrire un emprunt immobilier classique (mortgage) auprès des banques américaines

Car si vous ne possédez pas de résidence et de citoyenneté américaine, vous n’aurez pas de numéro de sécurité sociale. Et donc pas de preuve de bon crédit (credit score history). Et il sera  difficile de prouver aux banques que vous avez des revenus établis  et que vous êtes donc un emprunteur fiable.

En tant qu’étranger, vous n’avez pas aussi accès aux prêts et aides émis par  des organisations tels que Fannie Mae, Freddie Mac et  le Federal Housing Administration.

On comprend ainsi comment les américains réussissent à développer leur patrimoine  immobilier grâce à tout ce dispositif de prêt. On comprend aussi pourquoi et comment le marché immobilier américain se redéveloppe constamment en dépit des crises et des spéculations.


Car à un moment donné dans votre vie d’investisseur immobilier à l’étranger, vous allez manquer d’argent. Alors comment faire pour trouver plus d’effet levier aux USA quand dans votre pays d’origine, vous avez déjà explosé votre quota d’emprunt ? 

Trouver une source de financement pour investir dans l’immobilier aux USA, c’est rentrer dans un labyrinthe. Il existe plusieurs possibilités de financement qui certes ne sont pas toutes ouvertes aux étrangers. Et surtout les conditions d’application sont restreintes et et le processus est compliqué.

 

Qui prête aux investisseurs immobiliers ?

 

Les étrangers cherchant un financement aux USA forment deux groupes :

  • Les acheteurs lifestyles ou acheteurs plaisir qui achètent des pieds à terre ou résidences secondaires en Floride, New York ou Las Vegas par exemple
  • Les investisseurs immobiliers qui achètent de l’immobilier de rendement à Atlanta, St Louis ou Chicago par exemple.

 

Il existe  5 sources de  financement

 

1/ Banques internationales

 

Ce sont des banques basées dans le monde mais qui peuvent exercer aux Etats-Unis grâce à une licence de prêt hypothécaire. Par exemple, il y a la HSBC. Leurs clients possèdent  chez eux un patrimoine financier important et ces   individus peuvent verser un apport conséquent.

 

2/ Portfolio lenders

Ce sont souvent des banques locales ou communautaires qui puisent dans leurs réserves bancaires pour  prêter pour ensuite revendre leurs dettes sur le marché secondaire.

La banque définit comme d’habitude  les conditions de l’emprunt. Elle exigent des garanties élevées comme le bien ou un apport élevé de 40% à 50% du montant emprunté.

Le montant du prêt est  de 100 000 usd  minimum et s’applique souvent à l’achat d’une résidence secondaire. Donc vous êtes limités à un seul bien et cela exclue l’immobilier de rendement.

Les banques régionales vont accepter de travailler avec vous si ils vous connaissent bien et si les biens sont localisés dans leur zone géographique. Il faut donc construire cette relation avec ces petites banques.

Les portfotlio lenders peuvent vous proposer des conditions plus avantageuses que les grandes banques nationales.


3/ les sociétés de finance

 

Ce sont des sociétés privées dont les conditions se rapprochent des banques locales. Les prêts immobiliers sont spécifiques à chaque prêteur mais la diversité des produits hypothécaires les rend attractif aux investisseurs.

Le montant minimum d’emprunt est de 100 000 usd à 300 000 usd.

Vous serez limités à certains types de biens immobiliers ou à des Etats.

 

4/ Des prêteurs privés

Ce sont des sociétés dîtes hard money lender, des groupements d’individus ou tout simplement des particuliers qui vous prêteront de l’argent en contrepartie d’une rémunération sous forme d’intérêts.

C’est la forme la plus flexible de prêt.

Les intérêts sont cependant très élevés (10% à 20%) et la durée courte (moins de 12 ans).

L’apport demandé sera important pouvant monter à 50% du montant emprunté.

 

5/ Partenariat

 

Avec un ou d’autres investisseurs qui remplissent les conditions d’emprunt aux USA car ils ont leur résidence, un bon credit, relations existantes avec des organismes de prêt, etc.

 

Les termes d’un emprunt immobilier aux USA pour naviguer sur le marché et déterminer les meilleurs offres

 

En voici les principaux termes :

 

  • Taux
  • Fixe ou variable ou ajustable
  • Durée du prêt
  • Frais
  • Pénalités de remboursement anticipé
  • Possibilité de vendre quelques biens en cours du prêt
  • Refinancement
  • Avec caution hypothécaire (recourse) ou sans caution hypothécaire (non recourse)
  • Assurance en cas de décès et à qui reviendra les biens achetés
  • Structure d’acquisition
  • Qualité du portefeuille d’investissement

 

Ce que regardent les organismes prêteurs

  • Votre profil et CV d’investisseur immobilier
  • Les Etats ou zones géographiques d’acquisition
  • Le prix d’acquisition
  • Le loan-to-value ratio (LTV) que vous demandez
  • L’apport
  • Le type de bien, son ARV, land building ratio,  son rendement, son emplacement, distressed ?
  • La qualité du bien (âge, construction, type de toiture, électricité, chauffage, climatisation, rénové ?, etc)
  • Le bien est-il vide ou loué ?
  • Le prêt couvre un ou plusieurs biens ?
  • Le visa et la citoyenneté de l’emprunteur

 

Ou ce qu’on appelle les 7 C :

  • Credit
  • Capacity (monthly income) : les loyers, les dépenses et le résultat net
  • Capital (épargne, fonds de travaux)
  • Collateral (ce sont les assets que le prêteur peut saisir en cas de défaut de paiement)
  • Character and personal characteristics
  • Competency and experience
  • Compensating factors (conditions du marché)
  • Debt coverage ratio (DCR) ou Debt to income ratio (DTI) : si les biens génèrent assez de revenus pour couvrir les dépenses et le prêt (remboursement+assurance = PTI).

Définition des termes du prêt

 

Le taux d’intérêt

Il peut être fixe : fixed-rate mortgage

ou variable : ajustable-rate mortgage (ARM)

Certains prêts peuvent être aussi  hybrides. Ils commencent par un taux fixe puis un taux variable.

Enfin il existe d’autres types plus sophistiqués et spéculatifs : interest-only avec un paiement balloon, payment-option ARMs

Comment calculer le  DCR ou DTR ?

Si le NOI est de 24 280 usd et que le prêteur fixe une marge de 25% de DCR, il faut diviser le NOI par un taux de 1.25.

NOI/DCR = annual mortage payment

24 280 usd / 1.25 = 19 424 usd ou inversement :

NOI/Debt service = 1.25

Donc avec un DCR de 1.25, le bien immobilier génère donc assez de revenus pour supporter le remboursement du prêt de 1 619 usd (19 424 usd / 12)

Le DCR représente un critère d’évaluation pour un organisme de prêt en plus des autres critères pré-cités ci-dessus. La qualité et la constance des revenus locatifs sont aussi importants.

 

Loan-to-value Ratios

C’est un ratio qui indique jusqu’à combien de sa valeur, l’organisme de prêt veut bien vous prêter de l’argent. Ce ratio est proportionnel aux risques et conditionne l’apport que vous serez obligés de placer.

Le ration peut varier de 50% à 75%.

 

Durée du prêt

C’est que les Américains appellent mortgage amortization period. Ou  combien de temps vous disposez pour rembourser la totalité du prêt

Les durées les plus communes sont 30, 20, 15 ans.

L’avantage des prêts longs : le montant du remboursement mensuel est moindre. La charge financière moins lourde à supporter. Vous pouvez investir dans des projets plus importants et épargner plus d’argent pour d’autres projets.

Les inconvénients des prêts longs : ils sont plus coûteux jusqu’à 2.5 que la durée de 15 ans car le taux d’intérêt est plus élevé car le prêteur prend plus de risques. De plus, vous payez plus d’intérêts et de frais.

Pour évaluer quelle durée de remboursement vous convient, il faut analyser chaque profil d’investissement ainsi que son projet immobilier.

L’avantage des prêts courts est que vous accroissez rapidement l’actif de votre patrimoine. C’est que les Américains appellent Equity (la différence entre le montant du prêt et la valeur du bien immobilier).

Par contre, un emprunt écourté signifiera des mensualités de remboursement plus lourdes et cela peut engendrer un rendement locatif négatif en plus des aléas de l’investissement (vacance locative, gros frais de maintenance inattendus, etc).

Les intérêts du prêt sont heureusement déductibles de vos impôts comme en France.

 

L’effet levier est un merveilleux outil de développement de patrimoine mais à double tranchant. Si vous êtes surendettés, vous risquez de perdre vos investissements et vos actifs hypothéqués.

Le marché des prêts immobiliers évolue constamment. L’assouplissement ou le durcissement des règles et conditions de prêt sont à suivre constamment tout comme les taux d’intérêts.

Avec la crise des suprimes, les organismes de prêt ont durcis leurs conditions mais on dit que l’histoire se répète. La loi de l’offre et de la demande régit toujours les marchés surtout aux USA. Si ils ont besoin de plus de clients, les prêteurs assoupliront leurs règles.

 

En conclusion

Emprunter est difficile quand vous ne disposez pas d’apport suffisant, quand les banques ou autres sociétés de financement ne vous connaissent pas,  quand vous ne possédez pas un patrimoine important ou une expérience/crédibilité suffisante.

Car même si les banques gagnent de l’argent en prêtant, elles considèrent chaque investisseur comme étant un risque de perte. Surtout quand il est étranger. On a déjà du mal parfois à se faire financer sur le sol français alors imaginez à l’étranger. Les taux d’intérêts sont donc extrêmement élevés, les garanties plus  exigeantes et les conditions décourageants.

Prêtez à un étranger aux USA sera toujours moins attractifs que les citoyens américains.

Etudiez bien votre plan de financement et assurez vous que le rendement soit supérieur aux remboursement du prêt. Les taux sont historiquement bas et c’est maintenant qu’il faut emprunter mais pas à n’importe quelle condition. Il faut que les biens puissent générer du cash flow pour payer les dépenses et rembourser le prêt.

Disposez ainsi d’un fond de réserve important (min 6 mois)  pour pallier aux aléas de la location dont la vacance pour que vous puissiez toujours rembourser votre prêt immobilier. Ceci pour éviter les retards de paiements et les saisies immobilières.

 

Liens intéressants sur le marché des prêts américains

La revue des professionnels : www.scotsmanguide.com

Themortagereports

 

Mes échanges avec différents organismes de prêts américains

 

Me contacter pour plus d’informations

 

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