Classement immobilier des marchés, quartiers, biens aux USA

Dans cet article, nous allons  couvrir plusieurs sujets importants qui s’entrelacent quand vous recherchez un bien immobilier aux USA ou si vous devez évaluer une offre d’achat.

Pour cela, nous allons donc continuer avec le marché américain qui est vraiment intéressant de part sa diversité géographique, démographique et  économique.

Les sujets traités sont les suivants :

  • Les différents classements des  marchés, des quartiers et des  biens immobiliers aux USA
  • Les 3 budgets d’investissement immobilier relatif à ces classes d’actif immobilier, leur résultat en cash flow/résultat net et l’impact sur la plus-value
  • Que choisir ?
  • Comment choisir et  quels sont les risques associés ?

 

Les USA est un grand marché immobilier et c’est vrai que l’on peut s’y perdre. Il y a tellement d’Etats, de régions, de villes, etc.

Il faut savoir que 93% de la population vit en zone urbaine. Les américains vivent plutôt en banlieue et on assiste récemment à des rénovations de certains quartiers de ville attirant plutôt des Milleniums. Ces jeunes trentenaires sont attirés par le mixte urbain (logement et activités de ville) et la proximité du lieu de travail. La voiture est roi même si les gens sont de plus en plus sensibles aux trajets.

Pour appréhender le marché qui évolue sans cesse, nous allons découper le territoire américain en 5 parties plus digérables :

  • Côte est
  • Côte ouest
  • Nord des USA et le Midwest comprenant la zone limitrophe du beau lac Michigan
  • South (Arizona, New Mexico, Texas, Louisiana, Mississipi, Alabama et la chaleureuse Floride)
  • Middle territory (du Nevada au Tennesse)

Nous avons déjà vu dans les précédents articles les critères démographiques et économiques à évaluer quand on sélectionne un marché immobilier. Mais cette fois-ci, nous allons utiliser des critères subjectifs (A, B, C, D) que les investisseurs immobiliers américains utilisent, classer des biens par valeur d’acquisition et par type de marché immobilier.

 

Car tout repose sur cette problématique :

Que peut-on acheter aux USA avec :

    • 40 000 – 80 000 usd
    • 90 000- 125 000 usd
    • 100 000-150 000 usd ?

Quoi et où ?
Acheter un bien immobilier en tant qu’investissement impose des critères d’évaluation et de sélection différents d’une acquisition d’une résidence secondaire.

Un investissement immobilier se doit d’être rentable. Une résidence de vacances est un coup de coeur. La qualité de vie, la qualité des services et attractions, l’accessibilité priment.

Quelques fondamentaux et vérités bien connues avant de rentrer dans le vif du sujet

 

– Une des règles en immobilier qui revient très souvent :
c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement !

Un bien de qualité va s’apprécier mieux qu’un bien de moindre qualité.
Acheter un bien à rénover dans un quartier désirable va permettre d’augmenter votre plus-value. L’investissement est moins risqué car vous pouvez agir et améliorer le bien.
Acheter un bien à rénover dans un quartier moins désirable ou plus dangereux est plus risqué. L’appréciation du bien peut s’avérer incertaine et vous pariez sur le futur !

Il est plus facile d’améliorer un bien  que de vouloir changer un mauvais quartier.

Le choix de  votre bien immobilier impactera votre rendement locatif.
Un bien  dans un quartier désirable attire des locataires de qualité qui seront plus stables.
Un bien de moindre qualité dans un quartier défavorable va attirer en règle générale des locataires qui nécessitent plus d’attention car plus problématiques. Les risques de vandalisme augmenteront si le bien reste trop vacant. Cela va générer des frais de maintenance supplémentaire.

 

Classement  des biens immobiliers

 

Les zones d’investissement ou les biens aux USA sont classés en 4 grandes catégories :

      • A : classe moyenne à supérieur. La plupart sont propriétaire des biens (80%). 20% de locataires.
        Les lieux et biens sont donc très bien entretenus et valorisés. On voudrait y vivre soit-même. Les locataires sont plus stables car il fait bon y vivre. Le bien est souvent plus récent et très attractif.Le quartier est bien établi le plus souvent en banlieue bourgeoise ou huppée avec du pouvoir d’achat : présence des shopping centers et autres lieux de sortie, proximité des  bonnes écoles, hôpitaux, axes routiers. Criminalité faible.Au niveau de l’investissement immobilier, le rendement et l’appréciation offrent une meilleure garantie. Le ticket d’entrée est effectivement plus élevé et le rendement sera donc faible. Les frais de maintenance seront moins élevés. Vous allez certainement revendre le bien à une personne qui voudrait en faire sa résidence principale (owner occupied).

 

      • B : classe ouvrière ou employés. Ce sont des gens qui paient leurs factures et ne veulent pas d’histoire en général.
        Les maisons sont simples. Age de construction entre 30 et 60 ans. Pas de bling bling. Le quartier est plutôt bien entretenu. Les écoles de qualité moyenne.  La moitié des propriétaires y habite. 50% sont des locataires.C’est l’investissement à privilégier car c’est le plus abordable en terme d’acquisition avec un risque moindre. Le cash flow est intéressant car il y a moins de rotation chez les locataires qui seront peut-être vos futurs acquéreurs mais avec des plus faibles revenus.

 

        • C : classe populaire avec besoin d’assistance sociale et d’aide au logement. 50 à 80% de locataires. Les biens sont bien plus âgés et nécessitent des rénovations importantes.
          Ceux qui achètent sont plutôt des investisseurs. Le ticket d’entrée est le plus bas. Le rendement est donc intéressant surtout sur papier. L’appréciation du bien est quasiment nulle et vraiment aléatoire à moins que le quartier s’améliore. Le retour sur investissement ou cash on cash est important à condition que le locataire soit bien sélectionné et que le bien soit sain.C’est un investissement plus risqué qui nécessite cependant une sélection rigoureuse et une gestion soutenue. L’agence de location doit être expérimentée pour traiter cette catégorie de biens et de locataires. Sinon les évictions, les vacances locatives et les frais de réparation suite aux dégradations vous pénaliseront. Nous ne vous conseillons pas ce genre de bien quand vous ne résidez pas sur place.

 

      • D ou zone de guerre : n’y allez pas. Vous risquez de vous faire agresser !
        Les types D ou F sont similaires.  Les locataires risquent de ne pas vous payer, de rompre le contrat de€ location sans raison,  de vous voler, d’endommager votre bien, de vivre à 15 dans la maison. Ce sont des quartiers à violence ou des zones  criminelles. Le bien vacant sera vandalisé. Les climatiseurs ou le cuivre seront volés. Des environnements pauvres attirent des gens pauvres et de mauvaise réputation.

Comme vous le voyez, le classement des zones ou biens en type est finalement une perception et une appréciation bien subjective.  Il n’existe pas de règles précises ou critères objectifs. Et pourtant, tout le monde utilise  ce jargon dans l’investissement immobilier aux USA. Certains arrivent à qualifier des C comme étant des C+ ou des C- …. La ligne de démarcation semble bien fine.

Ainsi chaque expert, chaque investisseur possède sa version du classement qui lui-même diffère selon les régions ou les villes américaines et l’évolution du marché.

Un bien classé A à Memphis peut être un C à San Francisco. Un bien classé B à Birmingham être un C à Phoenix. En plus,  chaque perception est liée aux origines et expériences sociales des investisseurs immobiliers.

Mais comme on dit souvent, la première impression est toujours la bonne.

Quand je visite les villes ou quartiers, j’aime regarder les gens, les voitures, les barreaux aux fenêtres, la propreté des lieux, les activités, la proximité des écoles ou des hypermarchés, autoroutes, etc.

Car finalement la majorité des gens sont comme vous et moi. On souhaite tous un cadre agréable, sécurisant, propre et calme. On aime la proximité des transports, des magasins, des écoles, etc. Un lieu où il fait bon y vivre pour élever des enfants ou couler sa retraite.

Quand on veut investir dans l’immobilier à l’étranger, il est donc vital de bien choisir l’agent immobilier ou la société d’investissement immobilier.

Ces derniers doivent posséder les qualités suivantes :

          • connaissance des lieux : c’est un partenaire qui y habite et qui lui-même investi
          • intégrité et honnête : qui ne vous promet  pas monts et merveilles, qui ne  sur-estime pas les loyers ou sous-estime les coûts
          • fiabilité : qui répond à toutes vos questions, expérience et références acquises depuis des années
          • etc, etc

Investir selon la classe du bien dépendra de votre budget,  expérience,  de votre profil d’investisseur et votre  tolérance aux risques. Il est important de se faire bien conseiller  pour que vous achetiez en toute connaissance de cause.

Le plupart des biens immobiliers proposés aux investisseurs seront de classe B ou C. Un bien de type A s’apprécie mieux mais le retour sur investissement sera plus faible. Le moins risqué des investissement tout en étant le plus abordable serait la classe B. Le C est attirant car le ticket d’entrée est faible mais plus risqué.

 

A partir de quel montant pouvez-vous  investir dans l’immobilier aux USA ?

Attention cette classification dépend des marchés immobiliers et ne s’applique pas à toutes les régions d’Amérique.

A partir de 50 000 usd-60 000

Les biens seront de type D.

Le rendement immobilier est d’apparence attractif mais il faut faire attention à la sélection du quartier, du bien et du locataire.

Il faut absolument que la propriété soit sain car sinon les frais de maintenance dont les principaux postes (toiture et fondation) vont manger quelques années de loyers. et engloutir tout votre cash flow. Soyez vigilant sur les   » deferred maintenance ».

Le locataire doit être aussi sélectionné très rigoureusement.

Niveau de loyer prévisionnel : 450-700 usd

 

Entre 60 000 usd et 80 000 usd

Les biens de type B à C.

Niveau de loyer prévisionnel : 750 usd – 900 usd

 

Entre $90 to $150K

Les biens seront de type A ou B.

Niveau de loyer prévisionnel : 900 – 1400 usd

 

Il existe trois types de marchés immobiliers aux USA.

Comment les distinguer permet d’orienter les stratégies de chaque investisseur.


A/ Lenient market

Ce marché progresse lentement mais reste stable.  L’appréciation du bien est donc faible d’environ 4-6 % par an.  C’est le cash flow qui compte. Le retour sur investissement est assez prévisible.

Des exemples de marché lenient : Midwest comme Indianapolis, Tennessee comme Memphis, Caroline du Nord et Sud, Alabama comme Birmingham.

 

Source :research.stlouisfed.org

Source :research.stlouisfed.org

Prix d’achat de  type class A : 90 000 usd – 125 000 usd

 

B/ Marché immobilier hybride
C’est un mélange de ces deux extrêmes de marché.  On ne note pas réellement de boom immobilier même si des pics sont observés.

La croissance du marché immobilier s’avère lente.

Il n’y a pas de boom réel et de corrections sévères.

Des exemples de marchés hybrides sont : Austin, Phoenix, Minneapolis, Las Vegas, Chicago, Seattle, etc.

S&P/Case-Shiller MN-Minneapolis Home Price Index

Prix d’achat  de type A : 125 000 – 200 000 usd

 

C/ Marché immobilier cyclique

 

Spéculatifs avec des hauts et des bats, les marchés immobiliers cycliques dont la part de valeur de la terre est plus importante que la construction en elle-même connaissent plus souvent des bulles. On y observe des larges fluctuations  (20 à 30%)  au cours des années.

L’appréciation est la clef principale d’enrichissement pour ceux qui y rentrent avec le bon timing.

C’est souvent un cycle de 7 ans  et concerne principalement les côtes américaines : New York, Californie, Floride, etc.

S&P/Case-Shiller CA-Los Angeles Home Price Index

Prix d’achat de type A : plus de 400 000- 700 000 usd

 

En conclusion, vous voyez que les marchés immobiliers aux USA sont différents des uns et des autres. C’est pour cette raison, qu’il faut bien se renseigner avant d’acheter ou de choisir le bon conseiller en investissement.

Investir à l’étranger peut être simple mais peut-être pas à la portée de mr tout le monde. Il existe plusieurs barrières possibles comme la langue,  les spécificités locales ou le prix d’acquisition.

Avant même de choisir le bien, sachez donc vous entourer de la bonne équipe en investissement immobilier.

 

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