Ces petites villes de France où investir dans l’immobilier offre une bonne rentabilité

Je voudrais revenir sur quelques articles récents dont un paru dans la rubrique Votre Argent de L’Express :  ces petites villes où investir dans l’immobilier offre une bonne rentabilité.

L’appréciation « bonne rentabilité » m’interpelle ….

Que signifie le terme « bonne rentabilité » ? Que signifie « rendements intéressants » ?

Car aucun % de rentabilité n’a été avancé. Plus vraisemblablement, c’est une rentabilité brute donc hors fiscalité. Et Dieu sait si la fiscalité est particulièrement dissuasive en France en plus de la rigidité du marché et du manque de transparence.

Mais continuons la lecture de l’article qui cite un exemple :

« Vous pourrez trouver un T1 de 27 mètres carrés à 50 000 euros. « Il se louera ensuite autour de 350 euros », estime Patrick Mamichel, dirigeant de l’agence immobilière Guy Hoquet de cette commune. Soit une bonne rentabilité. Et cet achat à 1 850 euros du mètre carré peut laisser espérer une plus-value à terme. »

Le taux brut de retour sur l’investissement  est donc de 8.4%. Il manque aussi toutes les charges et l’impact de la fiscalité pour avoir un taux net de rentabilité.

Je m’interroge aussi sur « la plus value-value à terme » car le marché de l’immobilier en France est sur une tendance baissière. Mais il est vrai que cela dépend de l’horizon de l’investissement immobilier, combien de temps vous voulez/pouvez le garder et de l’évolution du marché.

Je vous joins  ce tableau toujours extrait de cet article donnant seulement un bref aperçu du prix au  m2 :

10 villes où investir

Ville Prix en euros au m²
Bayonne (Pyrénées-Atlantiques) 2000 à 3390
Brignoles (Var) 1510 à 2290
Guérande (Loire-Atlantique) 2350 à 3160
La Roche-Sur-Yon (Vendée) 1010 à 1630
Muret (Haute-Garonne) 1710 à 1980
Ploërmel (Morbihan) 2210
Pontcharra (Isère) NS
Rumilly (Haute-Savoie) 1740 à 2540
Sallanches (Haute-Savoie) 2260 à 3340
Voiron (Isère) 1420 à 2250

Sélection de villes basée sur des chiffres fournis par Experian

Prix fournis par les notaires de France

NS : non significatif, nombre de transactions insuffisant
Il manque le montant des loyers pour apprécier le tableau.

Veuillez également noter la mention ci-dessus « non significatif, nombre de transaction insuffisant » qui indique clairement le manque d’informations sur le marché immobilier en France. Pourquoi ?

En France, il n’existe pas de bases de données sur le marché immobilier à la différence des USA ou Canada. D’ailleurs, il n’y a qu’une poignée de pays dans le monde qui possède réellement des statistiques sur les transactions immobilières (prix global , prix au mètre carré, type de logement,  emplacement, montant des loyers, etc).

Voici un exemple de listing de vente aux USA :

MLS Status Example 2

 

En France, les prix en plus d’être compilés difficilement et lentement sont disséminés en raison de l’oligarchie des notaires.

Aux USA, les statistiques sur le marché immobilier sont facilement accessibles. Cliquez ici pour avoir la liste.

Ou ici pour avoir un aperçu sur le site des agents immobiliers américains avec les rapports ou les données sur le logement.

Hors pour évaluer une bonne affaire immobilière, l’investisseur a besoin de chiffres et une visibilité sur les tendances du marché.

Il ne doit pas par exemple acheter quand :

  • les prix deviennent inabordables/disproportionnés par rapport à sa capacité financière
  • les loyers sont trop bas
  • Les offres immobilières sont supérieures à la demande de logement

Pour évaluer une bonne affaire immobilière, l’investisseur doit donc pouvoir comparer plusieurs offres entre elles, plusieurs offres dans son pays et aussi pour ceux  qui visent l’international les prix des différents marchés immobiliers. Il est d’autant plus vrai si l’acheteur souhaite une diversification de son portefeuille.

Et cette capacité à analyser les cycles des marchés immobiliers, à analyser les offres et à saisir les opportunités d’achat est un facteur clef dans le succès de chaque investisseur immobilier. De battre les marchés et les concurrents. D’acheter au bon moment, au bon emplacement et au bon prix.

 

 

 

 

 

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