Comment analyser une proposition d’achat d’un bien locatif aux USA avec des vrais exemples ?

Les offres immobilières ne manquent pas aux USA pour le moment, même si les bonnes opportunités sont de  plus en plus dures à trouver. Il faut donc savoir  se décider rapidement  car la concurrence se durcit et les prix augmentent.

C’est pourquoi il est crucial de savoir analyser les offres afin de choisir la meilleure ou la plus adéquate à votre profil d’investisseur. Il est commun de dire que l’on commence à gagner de l’argent dès l’achat d’un bien immobilier. Et cela est bien vrai.

De plus, acheter un bien immobilier de villégiature est différent d’un bien locatif. Et dans cet article, nous allons utiliser des exemples d’investissement immobilier aux USA. Cet article n’est pas exhaustif et bien sûr, vous devez toujours consulter les professionnels du secteur.

 

Le processus d’achat immobilier aux USA

 

Quand vous allez recevoir des propositions d’un agent immobilier ou d’une société de ventes de biens, vous allez recevoir les pièces principales suivantes :

  1. La proforma
  2. et/ou le listing du MLS
  3. The scope of work
  4. Des photos
  5. Des documents de location prouvant que le bien est loué
  6. Des comparatifs de loyers dits rents comps
  7. Des comparatifs de ventes des biens aux alentours dits sales comps

 

Ce sont donc les documents nécessaires pour analyser la profitabilité de chaque bien et pour déterminer si vous l’achetez au bon prix. Vous allez devoir donc analyser toutes ces informations et apprendre un vocabulaire immobilier qui n’est pas si difficile que cela.

En analysant le plus d’offres possible, plus incisif et rapide vous deviendrez.

 

Voici donc quelques définitions des documents

 

1/ Qu’est-ce qu’un proforma ?

 

C’est un résumé des coûts, des projections des dépenses et des entrées, une projection des gains en plus-value. Elle est la clef de voûte de votre achat et la proforma va vous indiquer si votre achat est rentable ou non. En analysant plusieurs propositions d’investissement immobilier aux USA, vous allez ainsi pouvoir prendre une décision.

Voici donc les grands principes :

Le bien doit procurer un rendement positif dès l’achat.

Les deux autres règles générales sont :

  1. Le 1%
    Le loyer doit représenter au moins 1% du prix d’acquisition
  2. Le 50%
    Les dépenses ne doivent pas dépasser 50% et manger plus de la moitié de vos loyers

 

Si la plus-value est votre objectif, votre rendement sera plus bas et ces règles ne seront pas en général respectées. Votre rendement sera aussi plus bas si vous choisissez d’investir dans un bien immobilier plus attractif et donc moins risqué.

Bien sûr la proforma et ses chiffres ne sont pas les seuls composants de votre décision car il faut prendre en compte aussi le type et l’âge du bien ou son emplacement. En fait ce sont ces derniers qui vont influencer la valeur du bien et le niveau du loyer.

 

2/ Listing du MLS

 

C’est la carte d’identité du bien qui se trouve dans le MLS. C’est un document officiel  à la différence de la proforma qui est juste un rapport généré par un logiciel d’analyse de biens en investissement.

L’avantage d’acheter un bien immobilier aux USA est la transparence de toutes les transactions ou données sur le marché et sur le bien.

Toutes les informations publiques sont centralisées et souvent disponibles sur le WEB. Vous savez où se trouve le bien, l’historique et l’évolution des prix d’achat et des loyers, les quartiers, le profil des locataires, le taux de criminalité, les taxes et impôts,etc.

 

3/ Scope of work

 

C’est le listing des rénovations entrepris pour le bien. Acheter un bien rénové d’une société turnkey présente plusieurs avantages car vous n’avez pas à vous soucier de la rénovation ou de trouver un locataire. Souvent vous savez à quel prix vous achetez votre bien et combien il est loué. Donc la rentabilité est immédiate et connue. Pas de projection. Les loyers sont perçus dès l’achat moins les frais d’agence bien sûr.

Aux USA, la rénovation est de qualité et faite par des professionnels du bâtiment qui possèdent une licence dans leur spécialité. Et à Memphis par exemple, c’est la ville qui vous délivre les permis et effectuent les inspections comme par exemple pour l’électricité.

Pour la rénovation, visez la qualité et notez l’extension des rénovations. Le toit, le système centralisé de froid et de chaud ou la climatisation représentent les plus grosses dépenses. Si c’est une vieille maison, il faut rénover le circuit électrique ou l »alimentation en eau. En plus de la solidité de la structure de la maison, les dégâts liés au feu et à l’eau ont des conséquences financières et pénales importantes. La responsabilité d’un propriétaire-bailleur étant en autre de fournir un logement fiable au niveau de la sécurité.

Et dans chaque Etat, les règles du logement peuvent être différents comme l’installation des détecteurs de fumée ou la présence de radon ou d’abestos.

 

4/ Les photos

 

Elles sont importantes pour un investisseur immobilier étranger et même américain qui ne peut pas se déplacer pour voir le bien avant de l’acheter. Car bien souvent les gens achètent à distance. C’est pour cela qu’il est important de bien choisir son agence immobilière ou sa société de maison clef en main. Car il y a peu de chances que vous puissiez acheter le bien que vous aurez visité car les offres ne restent pas souvent sur le marché. Achetez à distance un bien immobilier est possible.

N’oubliez pas aussi Google Earth. Très pratique. Les cartes américaines sont très détaillées et présentent l’environnement autour du bien comme les écoles, les malls, autoroutes, etc. Les gens veulent de la commodité et de la proximité. Encore une fois pour la famille, c’est la proximité/qualité des écoles de qualité, la sécurité des quartiers, l’accès aux transports par exemple qui vont primer.

Quasiment tout est vérifiable aux USA. La qualité du quartier, le taux de criminalité, la répartition des classes sociales ou le ratio propriétaire/locataire.

Bien sûr les photos ne vous diront pas tous et souvent présenteront les meilleurs aspects du bien. C’est pour cela qu’il est recommandé de demander l’inspection du bien (property inspection) ou éventuellement son évaluation (property appraisal).

 

5/ les documents de location

 

Soit c’est le contrat de location qui montre bien qui est le locataire et qui vous prouve que le bien est loué à tel montant annoncé dans le proforma ou c’est le rent roll (historique des loyers versés).

Souvent, vous n’aurez pas d’influence quant au choix du locataire, c’est la société de gestion immobilière locative qui trouvera votre locataire si vous achetez un bien immobilier aux USA. Ils sont de manière générale bien organisé mais à chaque recrutement de nouveau locataire, vous aurez des frais tels que des commissions.

Si vous locataire reste et renouvelle son bail, vous aurez aussi des frais de renouvellement de contrat.

N’oubliez pas que tous les frais peuvent être négociés. N’ayez pas peur de demander. Le pire des cas est de recevoir un non de la part de l’agence immobilière car les frais sont assez standards dans l’immobilier américain.

 

6/ Rent comps

C’est un aperçu des loyers  des biens avoisinants  de celui que vous désirez acheter. Il indique si le loyer avancé par l’agence immobilière est réaliste et compétitif. Car une des stratégies des agences est de louer le bien juste en dessous du marché pour attirer plus de locataires. Aussi grâce à loyer compétitif, le locataire serait moins enclin à déménager.

Les Américains déménagent très souvent. Selon le type de votre bien, ne soyez pas étonnés si votre locataire ne reste que deux à trois ans. C’est pour cela que louer des maisons  à des familles reste une tactique pour éviter un turnover trop élevé. Les familles sont des locataires plus stables que les gens célibataires ou en couple. Mais les familles vont user le bien plus rapidement. C’est une règle générale bien sûr.

 

7/ Sales comps

 

C’est un aperçu des prix de vente des biens avoisinants de celui que vous désirez acheter.

Cela vous indique si vous achetez votre bien à un bon prix.

 

Maintenant on va prendre donc trois exemples réels et récents qu’une agence immobilière m’a envoyé. Ils sont situés à Memphis.

1er bien

 

6484 Copper Leaf Cv W,Memphis, TN 38141
4 beds 2 baths 1,317 sqft

J’ai entouré en rouge les principales informations à regarder.

 

En rouges les critères importants

C’est une maison en brique de 4 chambres et deux salles de bain d’une superficie de 1327 sqft. Il faut acheter au minimum une maison avec trois chambres deux salles de bain si vous visez des familles en tant que locataire. Ces derniers sont en effet plus stables.

 

Le bien a été construit en 1995. C’est donc une maison relativement récente. C’est un point positif. Elle a été rénovée avec une nouvelle toiture. La climatisation a deux ans et le ballon d’eau chaude a un an.On doit prêter attention à la qualité et l’étendue des rénovations car cela réduit fortement les frais de maintenance et l’argent que vous devez mettre de côté pour remplacer ces équipements (capital expenditures). En plus de la vacance locative, les frais de maintenance représentent des dépenses importantes et endommagent votre rentabilité.

Cliquez ici 6484-copper-leaf-valley-proforma

 

Autre critère important est le coût par square foot. Ici il est de $70/square foot for Replacement Cost Coverage. C’est à dire que pour construire un bien neuf, cela vous coûtera 70 usd multiplié par 1317 sqft soit 92190 usd. Le bien est effectivement tout juste valorisé à ce prix là.

J’aime bien utiliser Zillow pour avoir d’autres informations publiques. Sinon il y a d’autres sites comme Trulia ou Redfin. L’avantage aux USA est que les informations sont publiques. Tout est transparent à la différence de la France. Aux USA, vous savez quasiment tout l’historique du bien. Vous savez ce que vous achetez et à quel niveau de prix !

La taxe foncière à Memphis est selon les emplacements composée de la city tax et de la country tax. Il faudra la payer en ligne chaque février et Octobre. C’est très facile de le faire sur le site de la commune.

Les assurances sont souvent standards. Ce qui est important c’est la responsabilité civile. C’est votre première protection en cas de poursuite judiciaire de votre locataire.

Les frais d’agence sont aussi standards. Compter entre 8% et 10%. Quand vous achetez de l’étranger, vous ne pouvez pas gérer le bien vous même et d’ailleurs la plupart des américains passent par des agences de location (property management company) pour gérer leurs biens.

Les frais de maintenance sont des réserves. Vous mettez de l’agent de côté pour un jour faire face à des frais de réparation ou de rénovation.

La vacance locative est aussi une estimation. Il vaut mieux prévoir que le bien peut être amené à ne pas être loué rapidement en cas de renouvellement de locataire.

Un taux de 8% pour les frais de maintenance et de vacance locative est standard. 5% c’est trop bas et faussement optimiste. Pour les plus prudents, vous pouvez utiliser le taux de 10%

Notez l’absence de frais de copropriété car c’est une maison. Un appartement vous coûtera plus cher car les frais de copropriété seront à intégrer dans vos dépenses. Dans certains lotissements de maison, des frais de copropriété existent cependant. Par exemple, des frais d’entretien des espaces verts communs.

Les autres frais que vous pouvez avoir seraient aussi liés à votre LLC car le renouvellement doit se faire annuellement. Comptez environ 300 USD.

Pour ce bien, les dépenses vont représenter entre 300 et 400 usd donc nous sommes loin de la moitié du loyer.

 

Continuons à analyser ce premier bien immobilier.

 

Et pour cette propriété, cliquez sur le lien.

Le loyer est réaliste et colle au marché. D’ailleurs le bien est loué. Donc pas de surprises. Le bien rapporte de l’argent dès son acquisition. Vous n’avez pas à attendre quelques mois de rénovation puis un ou deux mois de recherche de locataire. De plus, vous savez exactement le loyer qui sera perçu..

Divisez 950 usd par le prix d’achat de 93 000 usd. Vous obtenez donc bien 1%.

Un autre critère de mesure est le GRM. : the Gross Rental Multiplier. Vous divisez le prix d’achat par le loyer brut annuel et vous obtenez un chiffre qui vous permet d’obtenir de plus manière rapide et grossière la valeur des autres biens à comparer.

Dans ce cas-ci, divisez 93000/ 11400 = 8,15. Le GRM est de 8,15. Multipliez ensuite ce GRM par le loyer annuel et vous obtiendrez la valeur ou le prix d’acquisition des autres biens du quartier.

 

rent-comps

 

C’est un avantage d’acheter un bien clef en main dit turnkey car la maison est rénovée, louée et gérée. C’est un investissement passif. Vous n’avez plus qu’à toucher les loyers et s’occuper de quelques paperasses administratives tous les ans.

Un investissement doit vous rapporter de l’argent sous forme de rendement (loyers) ou de plus-value. Il doit être le plus passif que possible. C’est à dire vous demandez le moindre effort, d’énergie ou d’implication que possible.

Il y a en effet deux types de retour sur l’investissement :

  1. ROI
    retour sur la somme investi
  2. ROT
    retour sur le temps investi

 

Dans cet exemple de bien, la maison est rénovée et déjà louée donc les chiffres de rentabilité reflètent la réalité.

Un loyer net mensuel de 580 usd que vous multipliez par 12 et que vous divisez par le prix d’acquisition, cela vous donne un rendement net approximatif de 7% (cap rate).

Et enfin c’est le dernier point mais finalement la première question à se poser : achetons-nous au bon prix ?

 

voisinage-copper

 

Souvent les biens qui sont aux alentours des 70K ne sont pas rénovés. Ceci pourrait expliquer l’écart de prix entre le bien mis en vente et les maisons avoisinantes. Les maisons qui sont flippées sont achetés à un prix bas et si vous comparez le prix de revente, cela peut vous choquer tant l’écart de prix peut être grand. Mais chacun prend sa marge en rénovant les maisons.

C’est un business à part entière car depuis la crise immobilière de 2008, beaucoup de maisons ont été saisis et abandonnés par leurs propriétaires qui ne pouvaient plus honorer le remboursement de leurs prêts. Et aussi la faiblesse économique du pays a aussi engendré beaucoup de pertes d’emplois dans certaines régions.. Mais l’immobilier est un actif avec un cycle. A la hausse comme à la baisse.

Le GRM est donc utile dans ce cas ci. Maintenant, vous prenez tous les loyers aux alentours et que vous divisez par leur prix d’achat. Vous obtenez un GRM moyen et si ensuite vous multipliez par le loyer annuel brut du bien que vous désirez acheter, vous verrez si le bien est correctement valorisé pour l’achat.

Les informations sur l’emprunt ne concernent pas les investisseurs étrangers. Car le taux indiqué est pour les acheteurs américain de biens immobiliers.

 

2eme bien

3449 Powers Rd,Memphis, TN 38128
4 beds 4 baths 1,850 sqft

 

C’est une maison de 4 chambres avec 4 salles de bain d’une superficie de 1850 sqft. C’est une grande maison mais  âgée puisqu’elle a été construite en 1961. Elle a été vendu en 2015 pour 30000 usd dans un état très mauvais. La société de rénovation a dû la rénover complètement.

1/ La proforma

Cliquez ici pour la visualiser.

Downloads

2/ Le listing sur le MLS
3/ Scope of work
4/ les photos

4/ les documents de location

Downloads

 

5/ les rent comps

 

6/ les sales comps

powers-sales-comps

La rentabilité nette de Powers se situe aux alentours des 6-7%. La maison est vraiment  grande, ce qui est rare pour des biens de cette âge.

 

1028 S White Station Rd,Memphis, TN 38117

C’est une toute petite maison de 3 chambres et une salle de bain construite en 1954 mais très bien situé.

Google Map est très utile pour voir ce qu’il y a autour du bien (écoles, magasins, autoroutes, etc).

 

sw-location

1/ Proforma

Downloads

 

On respecte la règle du 1% et la rentabilité nette se situera entre 6 et 7 également.

2/ Scope of work
3/ Les photos
4/ Les documents de location
5/ Rent comps

 

6/ Sales comps

sales-comps-sw

 

 

En conclusion, un bien parfait n’existe pas. Chaque propriété aura ses avantages et ses inconvénients. C’est un compromis qu’il faut trouver. L’emplacement est certes important mais il n’y a pas que cette condition. Aussi, la rentabilité n’est pas le seule critère car un bien comme White Station est plus cher à l’achat et la maison plus petite mais le quartier est mieux côté. Rendement le plus élevé, bien le plus récent, emplacement meilleur ? Chaque investisseur aura sa propre sensibilité, tolérance aux risques et attentes.

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