2017 House affordability in the USA ou le coût du logement et de l’immobilier aux USA en 2017

 

Dans cet article, je voudrais partager avec vous deux analyses intéressantes. Bonne lecture tant ces rapports sont denses et riches en information sur le marché immobilier américain. Désolé j’ai mis quelques mois avant de publier ce dernier grand article de 2017.

Je vous laisse lire ces rapports si cela vous intéresse car je ne pourrais pas en faire un résumé complet.

 

Le premier document est une étude sur le logement réalisée par la New York University’s (NYU) Furman Center de 2006 à 2015 sur 53 grandes villes des USA (metros) (plus d’un million d’habitants) soit 63% de la population américain et représentant 60% du marché immobilier.  Avec un accent particulier lors de la reprise en 2012.

Les loyers ont augmenté plus vite que l’inflation. Le nombre de locataire n’ a cessé  de croître. La crise de 2008 a fait perdre le logement à de nombreux américains. La perte de leur emploi, la précarité, la reprise économique lente et les conditions de prêts plus strictes les ont forcé à devenir des locataires malgré eux.

Ce sont des  points positifs pour l’investisseur.   Le malheur des uns font malheureusement le bonheur de certains. Une demande locative doit en effet exister  et il faut  que le locataire puisse pouvoir payer le loyer avec une augmentation progressive  de ce dernier (1,9 % en moyenne selon le rapport).

Ce qui veut dire que les revenus du locataire doivent aussi suivre ou que les autres postes budgétaires ne  doivent pas l’appauvrir d’avantage.  La page 9 met ainsi l’accent sur le concept du le rent burden. Ou autrement dit le poids du loyer dans le poste budgétaire d’un ménage. C’est à dire que le loyer ne doit pas dépasser les 30% des revenus de la personne en règle générale.

L’affordabilty, c’est la ratio entre le loyer et les revenus. C’est une notion importante car c’est un indicateur pour savoir pourquoi les loyers sont bas (est une tendance ?), est-ce que les salaires augmentent ? Y-a-t-il une augmentation de l’offre immobilière ? Trop de biens à louer sur le marché ? Comment sont les flux migratoires ?

Des flux migratoires et  un dynamisme économique sont des critères de bonne santé du marché immobilier locatif.

Le loyer moyen pour un studio ou un bien composé d’une chambre s’élève en 2015 à 900 usd, deux chambres à 1050 usd et trois chambres à 1272 usd.

Le loyer moyen de ces 53 métros est de 1050  usd. L’amplitude est marquée entre les 1840  usd de la ville de San Jose et les 710 usd de  Birmingham.  Les loyers les plus élevés sont concentrés en Californie et le nord des USA avec Seattle, Miami et Denver en tête de peloton.

Les loyers les plus bas sont situés  sur la Rust Belt ou au Sud.

Même si les loyers ont un peu augmenté, le prix des biens immobiliers a connu une forte progression depuis 2012, l’année de la reprise économique. Plus de 5% en moyenne entre 2012 et 2015 !

Le stock de logement locatif a augmenté dans la plupart des 53  grosses villes de 2012 à 2015 de 3,8%. En dépit de cela, le taux de vacance locative a baissé en raison du nombre croissant de la demande locative.

Le taux est passé de  7.8 % en 2006 à  6.4 % en 2012 et à 5.2 % en 2015.

 

La seconde étude a été réalisée par la The Joint Center for Housing Studies de Harvard. Une décennie après la crise de 2008, le marché immobilier retrouve son cours normal. Avec l’augmentation des revenus et du nombre de ménage, le marché du logement devrait soutenir la reprise économique. Quand le bâtiment va, tout va comme on aime le dire en France.

Ceci étant dit des disparités existent entre les marchés immobiliers aux USA et au sein même de la population américaines. En dépit de l’augmentation des aides au logement, l’américain peine parfois à se loger.

Même si le valeur des biens immobiliers a augmenté de 5,6% en 2016 dépassant enfin le pic de 2006, 32 grandes villes ( metros) sont près de 15% en-dessous de ces sommets décennaaux comme exemple Las Vegas ou Tampa. Cela signifie que quelques opportunités d’achat immobilier aux USA existent encore.

La construction des maisons neuves a repris lentement depuis la crise surtout dans le sud. Ceci créé des pénuries de logement.

Cliquez ici pour le lien du site web.

 

 

Dans ces deux rapports, vous trouverez ainsi le classement des marchés immobiliers, une description du niveau de loyer par type de bien et  selon le profil des locataires et de leur capacité à payer le loyer, les tendances démographiques comme par exemple le vieillissement de la population ou l’afflux d’immigrants, l’évolution de la construction des nouveaux logements, etc. Prenez le temps de les lire. C’est très riche en informations sur le marché immobilier aux USA.

Si le coût de la vie est élevé dans une ville, votre locataire potentiel doit suffisamment gagner  pour payer votre loyer.

Hors,  si le bien vous a coûté plus qu’il ne vous rapporte, alors on peut se demander si la rentabilité est viable. A moins d’espérer une plus-value importante, il est souvent préférable d’obtenir un rendement immédiat. Le but étant que le bien investi vous rapporte de l’argent rapidement, et ce de manière pérenne sans trop de vacance locative.

La règle générale est que le loyer doit représenter au moins 1% de la valeur du bien immobilier. Par exemple si la maison vous a coûté ou vaut 125 000 usd, le loyer brut doit au moins être de 1250 usd.

Acheter de l’immobilier, c’est acheter le bon logement au bon endroit. C’est aussi savoir le vendre au bon moment. C’est pour cela que les données sur le marché immobilier, les tendances économiques ou démographiques sont pertinentes pour gérer votre investissement immobilier sur le long terme.

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